大阪府大阪市北区大淀南１丁目９番６(福島駅・大阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


826,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市北区大淀南１丁目９番６(大阪府大阪市北区大淀南１−１０−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を826,000円/㎡としました。

大阪府大阪市北区大淀南１丁目９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市北区大淀南１丁目９番６
住居表示大淀南１−１０−９
価格826,000円/㎡
交通施設、距離福島、520m
地積241㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が多い商業地域
前面道路の状況西30.0m府道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木村惠子氏による調査レポート

不動産鑑定士木村惠子
価格826,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因うめきた方面の勤労者数の増加から近隣地域の単身者世帯が増加傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測都心への接近性に優れているため、自社ビル・マンション等各種の需要が混在する。低金利を背景に地価は上昇傾向を続けると予測する。
市場の特性同一需給圏は北区及び隣接区の普通商業地域である。想定される需要者は対象不動産の規模では収益物件を開発・分譲するデベロッパーが支配的であり、不動産ファンド及びミニホテル開発目的のデベロッパーも見られる。圏域内でも地価上昇に出遅れ感のある近隣地域であるが、直近においては1種坪当り50万円前後の取引が多く見られる。
一般的要因低金利や相続税対策に起因する収益物件の取引は活況を呈している。建築費は高値安定の状態にあるが、株価上昇により投資マインドは改善している。

深澤俊男氏による調査レポート

不動産鑑定士深澤俊男
価格826,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域において事務所需要は相対的に底堅くないものの、マンション等の需要は引き続き堅調な状態が続いている。
地域要因の将来予測事務所ビル、マンション等が混在してみられる地域で、用途的には現状維持で推移すると予測する。事務所に比べ居住用ニーズは引き続き堅調であり、地価水準は上昇傾向が持続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は北区及び周辺区の幹線道路に面する商業地域及びその周辺地域。需要者の中心は自社ビル需要の中小企業、賃貸経営目的の不動産会社等であり、画地規模などによってはマンション業者も考えられる。また、当該地区は業務系ニーズから一部マンション用地ニーズに移行しつつある。なお、中心となる価格帯は、需要者や取引対象不動産の内容等により把握困難であるが、標準的画地規模を前提にした土地総額は1．9億∼2．1億円程度と考えられる。
一般的要因景気回復と良好な資金調達環境等により、都心商業地の不動産市況は改善傾向が持続している。ただし、海外経済等の変動リスクなどが懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7021281
北緯 135度4876022

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市北区天神橋筋６丁目６２番１７大阪府大阪市大淀区中津浜通２丁目６番１２大阪府大阪市大淀区長柄中通３丁目３４番１５大阪府大阪市北区与力町１丁目４４番２大阪府大阪市北区中津６丁目５番１大阪府大阪市北区天満１丁目４３番７外大阪府大阪市北区大淀南２丁目８番９大阪府大阪市北区大淀中４丁目５番１８大阪府大阪市北区中津２丁目６番２５大阪府大阪市北区大淀南３丁目９番４大阪府大阪市北区曽根崎新地２丁目４２番３３外大阪府大阪市北区芝田２丁目１１０番１大阪府大阪市北区中津３丁目２７番１内大阪府大阪市北区梅田１丁目２番大阪府大阪市福島区福島８丁目９４番２３

参考：近隣駅の地価相場

福島駅(地価相場 665,000円/㎡)大阪駅(地価相場 936,000円/㎡)中津駅(地価相場 723,000円/㎡)北新地駅(地価相場 1,065,000円/㎡)梅田駅(地価相場 1,125,000円/㎡)渡辺橋駅(地価相場 1,023,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード