地域要因

JR栗東駅に近接した戸建住宅地域で、住宅地域として成熟しており土地利用は安定的である。需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

JR栗東駅に近接した戸建住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。駅への接近性に優れるほか生活利便性も高く、引き合いは強い。地価は、相対的に高水準にあり、緩やかな上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、代替競争関係にある事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、対象標準地が存する近隣地域では賃貸市場が成熟しておらず試算しなかった。本件においては、対象標準地が自己使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内であり、周辺には生活利便施設も多いところから、需給は比較的安定しており、地価は緩やかな上昇が継続しているものと判断する。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。当該地域の需要は強いとまではいえないものの、景気回復の持続を前提に、地価は緩やかな上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定しづらいため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域である。交通量が多く背後人口も増加していることから、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに低層店舗や店舗兼住宅が多い商業地域で、土地利用は安定的で今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。交通量が多く需要も堅調であるため、当面地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地における取引事例から試算され実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、自用目的での需要も多く賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅距離はあるが、周辺に生活利便施設があり、良好な住環境にあることから、住宅地需要は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域として安定しており、現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は、底堅い宅地需要を背景にやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に成立した取引事例を価格算定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い。一方で、収益還元法については、画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅の想定が難しいことや、周辺に賃貸物件がほとんど見られないため賃貸市場は未成熟であると判断し、適用しなかった。よって、比準価格を標準とすると共に代表標準地の価格を規準とした価格との均衡を図って、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

栗東駅や栗東インターへの接近性に優れた工業地で、土地利用は安定的である。引き合いが強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

滋賀県湖南地域に位置する成熟した工業地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。I．Cや駅への接近性に優れ、需要は底固く、地価水準は当面上昇傾向で推移するもと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、価格牽連性を有する事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、対象標準地が存する近隣地域では賃貸市場が成熟しておらず試算しなかった。本件においては、対象標準地が自用の工場が多く、収益性よりもI．Cや最寄駅等への接近性が重視される工業地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の人口増等の趨勢を反映して土地需要が全般的に底堅く、繁華性が増しつつあり、地価は緩やかな上昇基調にある。

地域要因の将来予測

郊外の路線商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。周辺の住宅地需要が堅調で、人口、世帯数等が増加していることから、地価は緩やかな上昇基調にある。

価格決定の理由

収益価格は求められたものの、駐車場としての確保規制、低層店舗地が最有効使用で高度利用も想定できないことにより、低く試算された。比準価格は、守山市及び周辺市における取引事例の中から特に牽連性の高い事例を選択して求められたもので、相対的信頼性に優れる。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近接大型分譲地の影響も受け、混在型住宅地域ではあるが、やや発展的な地域要因の変化が見られ、需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。古くに造成された地域ではあるものの、バス便地域ではないところから需要は堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定できないため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ホテル兼店舗の建設が概成しつつある等の発展的要素に加え、マンション素地等に対する潜在的な需要に支えられ地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、JR主要駅周辺部等の商業地域の価格牽連性が強い事例を中心に求めたもので、市場動向を反映し実証的である。収益価格は、取引市場に相応する賃料水準が1階以外では形成されにくいこと等から低位に試算され十分な説得力を有していないと思われる。よって比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、JR主要各駅近くに存する類似性の高い標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くに開発された利便性の高い住宅地域で要因変化は乏しいものの、駅近くの住宅地需要は堅調で、地価は上昇基調が持続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。古くに造成された地域ではあるものの、駅徒歩圏内であるところから需要は堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定できないため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域である。周辺新規分譲地の売れ行き好調でラ・ムー守山店のオープンなど湖南幹線沿いの繁華性が増し、生活利便性はより充実し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を重視する自用中心の戸建住宅地域である。また、画地規模から見て共同住宅の賃貸物件の想定に無理があるため収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき格差判定等も適切に求められており、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場周辺のホテルや銀行の集積とともに商業繁華性は高まりつつあり、最近のマンション用地需要もあって、市況は活性化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、事例の絶対数が少ないところから広域的同一需給圏から市場特性、需要者属性の類似する事例を採用したものであり信頼性は比較的高い。一方収益価格は駅前商業地域として重視すべきではあるが、賃料水準、純収益の変動予測等の点でやや信頼性に劣るところから、本件においては比準価格を標準とし収益価格を比較考量の上、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。