地域要因

特に目立った地域的変化は見られないが、小規模開発等により、農地が徐々に宅地化しつつある。

地域要因の将来予測

生活関連諸施設への接近性もまずまず良好な、農地も残存する熟成途上の住宅地域である。居住人口も微増傾向で、今後も徐々に小規模開発宅地分譲等は増加していくと予測される。

価格決定の理由

周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、本件では画地条件の制約から、収益利用目的の建物を想定する事が合理的でない土地であるため収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性・利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心の地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

 周辺では、坪単価20万円以上の分譲地も見られるほか、最近の5年間で人口は8％、世帯数は10％以上増加している。

地域要因の将来予測

当地域は、岐阜車体や日本毛織等の工場群に隣接する中規模の住宅団地である。取引はやや減少傾向にあるものの、取引価格水準は依然高く、住環境も良好であることから、今後とも安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。当市中心部からやや離れた住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場性、資産性等を反映している当比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価に影響を与えるような特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

調整区域に隣接した住宅地域である。農地や未利用地が多く、取引の多くは当地域に地縁、血縁等のある個人が中心であったが、駅や幹線道路に近いこともあり、今後は徐々に取引の範囲が広がっていくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は現実の取引事例に基づく価格であり、実証力かつ説得力を有する。収益価格は対象地上に最有効使用の賃貸物件を建築、賃貸することを想定したもので、理論的であるが、近隣地域及び周辺に収益物件は共同住宅程度しかなく、通常は自用目的の取引が中心であることから、収益価格の規範性はやや低いと判断される。よって本件では、比準価格を中心に収益価格は参考に留めることとし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境の良好な平野部に位置するが、農家集落に近接し、雑然とした旧来からの街区が残る地域である。

地域要因の将来予測

市内中心市街地外縁の既存の住宅地内に、農地等も残る地域に存し、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは横這いもしくは若干の下落基調にて推移する地域と予測した。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内に位置しており、周辺には農地も多く、目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

周辺を農地に囲まれた市街化調整区域内の既成住宅地域であることから宅地需要は限定的であり、今後も地域要因の大きな変化はなく、地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、農家集落的色彩の強い市街化調整区域内の住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。取引事例比較法の適用に当たっては、市内の調整区域内の5事例を採用したことから地域の特性を反映した比準価格を試算し得た。したがって、隣接する市街化区域内の価格水準との比較検討の上、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は蘇原第一小校区内に位置するが、地元業者の話では第二小校区との価格差は2割程度とも言われる。

地域要因の将来予測

農地も残る新興住宅地域である。街路幅員も比較的広く、良好な居住環境が維持されており、近隣地域周辺では坪20万円を超える分譲地も見られることから、地価は暫く安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証性が高い。一方、収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸物件を建築想定するものであるが、共同住宅用地としては画地規模がやや小さいことから、当価格の試算は断念した。居住環境等を重視した自用目的の取引が大半であることから、市場の実態を適切に反映している当比準価格は十分説得力を有するものとして、これを採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

隣接する旭町や瑞雲町では、坪21∼25万円という相当割高な価格設定でも売れている分譲地がある。

地域要因の将来予測

JR蘇原駅や川崎重工業に近く、交通利便性及び用途多様性に優れた住居系混在地域である。関連企業を含め、従業員の土地需要は旺盛であることから、地価は今後強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的である。一方、収益価格は標準地上に賃貸物件を想定するものであるが、当地域の賃貸物件は共同住宅程度で、土地を含めた投下資本に見合うだけの賃料が得られないため、当価格は低位に試算された。取引の中心は利便性等を重視した自用目的であることから、本件では比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

集落外延に形成される熟成途上の新興住宅地域であり、住宅地として用途的に安定し地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

既存集落に隣接するミニ開発を主に共同住宅も介在する新興住宅地域であるが東方を既存集落地、北方、西方を調整区域に囲まれ新興住宅地としての面的な拡がりに欠ける。地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。また、収益還元法については、近隣内には低層共同住宅等の収益不動産の立地も見られ、同手法適用に妥当性が認められるが、土地価額に見合う収益をあげているとは言えず、需要者は自用目的での取引が中心である。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが住宅地としての用途的特性を指向し静態的な動向にあって地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

既存の集落地が市街化した住宅地域で農地も介在するが今後も住宅地としての用途的特性を維持すると予測する。集落地から発展した住宅地であり若干の地縁性を反映し地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。また、収益還元法については、地域内には共同住宅等収益不動産の立地は殆ど見られず、需要者は自用目的での取引が中心であることから共同住宅等の収益不動産建設を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市場の実態を反映した比準価格を採用し更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅団地であり静態的に推移しているが、団地内居住者の高齢化に伴い、最寄駅や商業施設等への接近性が重視される傾向にある。

地域要因の将来予測

丘陵地に位置する熟成した住宅団地であるが、団地内居住者の高齢化に伴い利便性の高い平坦地や維持管理の容易なマンション等への移住が増加し、中古住宅の供給過多により地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地内に位置しており、周辺にアパート等の賃貸物件は皆無に等しく賃貸市場が形成されていないため、収益還元法を適用しなかった。居住の利便性、快適性が重視される戸建住宅地域であることから、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅・幹線道路にて利便性、居住の快適性が高い地域に位置し、戸建住宅地の需要は高まりを見せている。

地域要因の将来予測

旧来からの成熟した既成住宅地域内に存し、市内の人口、商工業等の動向が概ね堅調な中、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは現状のまま堅調に推移する地域と予測した。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地であり、賃貸収入による収益を目的として土地を購入し、共同住宅を建築する需要者は見受けられないため、収益価格の規範性は低い。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に指定基準地との均衡にも注意しつつ、収益価格を参考として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動は見られないが、利便性の高い地域で需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街区整備された標準的な居住環境を備えた住宅地域であるが景況に不透明感があり、地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ中規模住宅団地であることから、当面は現況の地域性を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は犬山口駅、木津用水駅を最寄駅とする既成住宅地域の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地積が小さくアパート事業の採算性を満たす建物の想定が困難であることから非適用とした。以上より、自己使用目的が取引の中心である市場の特性を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。