地域要因

市街化調整区域に近い既成分譲地で、利便性に劣ることに加え、建物更新も少なく地域の活性度は低い。

地域要因の将来予測

富士宮駅南口からは約3．5kmの道路距離にあって、標高は約160m・市街化区域の外縁部で利便性はやや劣る。住宅地としての人気はさほど高くなく、当面、価格も弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域で、アパート等の賃貸物件は殆どみられない。したがって、経済合理性に乏しい収益価格は試算せず、代表標準地との検討も踏まえ、取引実態を反映した信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北向傾斜の地域で、居住環境並びに利便性においても、富士宮市の住宅地域の中で、特別な優位性は持たない。

地域要因の将来予測

周辺には若干の空地も残る郊外住宅地域で、熟成しつつ推移するものと予測される。北向傾斜の駅南住宅地域で、土地需要は弱く、周辺に開発余剰地も残されているため、地価は引き続き下落と予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の戸建住宅向けの画地であるため、収益価格の試算は省略した。比準価格については、富士宮市駅南住宅地域における規範性のある複数事例に基づき大数的に求めたもので、補修正並びに比較調整とも適正に行われており、その信頼度は高い。従って、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農業を中心とする変化に乏しい地域で、需要は少なく地価は弱含みだが底値に近い。平成23年3月に市街化調整区域に編入された。

地域要因の将来予測

少子・高齢化の進む農家集落地域で、域外からの人の流入等の地域の変動を促す要因にも乏しく、当面現況程度で推移するものと予測される。地価動向では、需給を反映して弱含みの継続が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅の多い在来集落であり、アパート等の収益物件は皆無で、自用の住宅地を目的としての取引が殆どである。こうしたことから賃貸市場自体が殆ど存しないため、経済合理性に乏しい収益価格は試算できなかった。よって本件では、市域市街化調整区域内の不動産市況を充分斟酌のうえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

起伏のある地勢と狭隘な道路条件等から子育世代には人気薄で、需要は弱く買手市場が続いている。

地域要因の将来予測

人気の薄いJR身延線南側の丘陵地に昭和40年代の高度成長期に造成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域内に格別な変動要因は無いので今後とも現状維持と予測。地価は需要の弱さから下落が続くと予測。

価格決定の理由

第1種低層住宅専用地域で、経済合理的な賃貸住宅の建設は困難なことから、収益価格は試算しない。自己使用の住宅地取引により専ら価格形成されていることから、信頼できる取引事例から試算した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

顧客の減少が続く既存駅前商業地域で、富士山世界文化遺産指定効果は見られず新たな出店需要等は少なく地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗事務所が利用の中心。賃貸市場は節税目的等を主とし未成熟で、投資に見合った賃料確保が困難なことから収益価格は低位の試算となり有効性が低い。本件では同一需給圏内の類似地域の実際に取引された信頼性の高い取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の比較的高い既成住宅地域であり、地域要因の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しつつあり、当面は現状程度に推移するものと予測する。

価格決定の理由

適切な造成事例が収集できないため、原価法の摘用を断念した。また、対象標準地は地積が少なくアパートマンションを建設し賃貸しても、配置や駐車場の確保が上手くいかないため、収益還元法の適用は不適と判断した。取引事例を採用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型SCに顧客が流れ、商業地域としての地位の低下が続く古くからの商店街で、今後商況回復の見込みはない。

地域要因の将来予測

市内でも閉鎖店舗が多い商店街で、今後とも商業地域としての衰退を続けるものと予測される。地価はさらに下落し続け、背後住宅地価格を下回るものとみられる。

価格決定の理由

閉鎖店舗の多い旧来の商店街で、収益性により地価が形成されていないため、収益価格は参酌するに止めるのが妥当である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における最新正常事例を中心に試算したもので、補修正並びに比準とも適正に行われており、現実の市場性を反映した実証的な価格と判断される。従って、収益価格は参酌するに止め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の住宅地域は供給過剰で、既成住宅の地域は新規分譲地と比べて需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

富士宮駅南の中級住宅地域であり、当面の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用物件が中心的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。