地域要因

駅には近いが市街地中心部からは遠隔していることから需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅に近い熟成度のやや高い郊外の住宅地域で、周辺の環境の変化は少なく、地価の二極化が進行する中での需要は弱い。当面は地価の下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難であるため、適用することができなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域であるが、背後地との関係から、新規出店等はほとんど見られない。

地域要因の将来予測

郊外路線商業地域に位置し、駐車場整備も充足している地域であるが、工場等が周辺に多く見られるなど、商況性は熟成しておらず地価は弱含み傾向。

価格決定の理由

収益価格は、郊外型店舗の需要が低迷しており、また賃貸市場の成熟度も低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は市内の商業地域に存するものを中心に規範性の高い事例を採用し相対的に高い説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工業団地として熟成されており、空地等の供給余地が少なく、結果として取引は少ない状態が続く。

地域要因の将来予測

対象不動産は熟成度の高い工業団地であるため、当面は現状維持傾向にて推移することが予測される。

価格決定の理由

中小工場が立地する工業団地内に位置しており、工場の賃貸市場は成立しておらず、賃貸を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある工業地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に位置する旧来からの住宅地域であるため相対的に市場競争力は弱く、需給動向は低調であり、地価動向は弱含み傾向。

地域要因の将来予測

郊外に位置する旧来からの住宅地域であるため相対的に市場競争力は弱く、需給動向は低調であり、当面は地域要因の大きな変化は見込まれず、地価は弱含み傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難であるため、適用することができなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で良好な住環境にあり、需要は底堅く人気も高い地域として推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、利便性や居住環境等において優れ、需要は底堅く人気も高い地域として推移している。今後暫くは上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌するに留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺ではミニ分譲も見受けられる既成住宅地域であるが、街路条件がやや劣り住環境の面で見劣りがすることから需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は画地規模が小さいものが多く、共同住宅を想定することが困難であることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地域に存する取引事例を中心に規範性の高いものから試算されており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧市部郊外の市街化調整区域内の住宅地域であることから、接近条件に劣り地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

幹線道路の背後に位置する中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅団地であり、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価水準については当面は下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、市街地からも遠くアパート等の賃貸需要が乏しいほか、画地規模が小さく市場性のある共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は、市内の類似地域に存する事例を収集し、分析検討のうえ規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格であり説得力を有する。よって、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模な住宅団地で、幅員がやや狭く且つ老朽化感もあるが、不動産市場の好転化による影響により需要は高まりつつある。

地域要因の将来予測

熟成度が高い住宅団地で今後も概ね現状維持傾向が続くと見られる。類似地域と比べ幅員狭小であるが、閑静な住環境を有し、周辺利便性に優るため潜在的な需要を有しており、地価は上昇へ向かうと予測する。

価格決定の理由

住宅団地として熟成した地域であり共同住宅としての利用が一般的ではないことから、賃貸を想定することは現実的ではないために収益価格の試算は行わなかった。戸建住宅が大半を占める地域のため需要の中心が自己用住宅であることから、自己利用目的で取引された事例から試算した実証性が高いと判断される比準価格を採用することが合理的であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。

地域要因

生活利便性の向上が見られる住宅地域で不動産市場に底堅さが出てきた。

地域要因の将来予測

国道18号沿いに大型店舗の出店が進んだ影響で背後地として生活利便性が向上している。高崎市寄りの平坦部では比較的分譲地の売れ行きは底堅く、景気回復傾向により地価下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域において賃貸住宅の新築物件は乏しい。賃貸市場の熟成度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。土地取引では自用目的での取引が支配的であるため、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、想定要素を含む収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

新店舗の進出など、路線環境に変化はなく、路線商業地需要は依然としてやや低調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似商業地域のものから、比肩し得る取引事例を採用して求めた。結果、市場価格として概ね妥当な比準価格を得たと思料されるが、的確な取引事例はなく、市場相場は把握し難い面もある。一方、収益価格は間接的に貸店舗の賃貸事例から、想定収益モデルを設定したものであるが、精度上の不安が残る。よって、相対的に説得力に富む比準価格をベースに、路線商業地の需要動向等を考慮し、本件鑑定評価額と決定した。

地域要因

背後人口の増加、近隣へのスーパーの進出などにより、顧客の流れや量に変化が見られ、不動産市況は近時、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

分譲住宅の増加等背後地人口の増加や地元スーパーの新規移転開店で地価は当面横這い傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は類似商業地域のものから、比肩し得る取引事例を採用して求めた。結果、市場価格として概ね妥当な比準価格を得たと思料されるが、的確な取引事例はなく、市場相場は把握し難い面もある。一方、収益価格は貸店舗の規範性ある賃貸事例が得られないことから、共同住宅の賃貸事例から収益モデルを設定したものであるが、精度上の不安が残る。よって、相対的に説得力に富む比準価格をベースに、やや安定的に把握し、本件鑑定評価額と決定した。

地域要因

街路や利便性の良好な住宅地域であることから、需要が強含みで推移し、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

街路街区の整然とした良好な居住環境を有する当該地域は、相対的に需要が根強く、今後も優良な住宅地域として緩やかに熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣周辺にはアパートも見られるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比較して低位に試算された。比準価格は個人が自用目的で取得した取引当事者の属性を考慮した実証性の高い価格と考える。したがって、自己利用目的で取引された事例から試算された実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。