群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外(群馬八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,200円

2017年01月01日に行った群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,200円/㎡としました。

群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番群馬県高崎市菊地町字大明神２６１番３外
住居表示 
価格36,200円/㎡
交通施設、距離群馬八幡、4,100m
地積197㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂村光昭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂村光昭
価格36,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧市部郊外の市街化調整区域内の住宅地域であることから、接近条件に劣り地価は弱含みである。
地域要因の将来予測幹線道路の背後に位置する中規模一般住宅の建ち並ぶ住宅団地であり、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価水準については当面は下落傾向は縮小しつつ推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、高崎市郊外の圏域に位置する市街化調整区域内の一般住宅地域である。需要者は高崎市内に居住している自己所有を目的とした勤労者世帯が中心である。郊外の市街化調整区域に存し交通接近条件に劣り需要は低迷している。市場の中心的価格帯は、土地の場合で700万円程度、新築住宅の場合2，100万円程度の物件が中心となっている。
一般的要因県内随一の商業都市で人口は微減傾向である。高崎駅周辺等利便性が高い地域で需要が高く、丘陵地や旧郡部等で需要は停滞し二極化している。

石田寛氏による調査レポート

不動産鑑定士石田寛
価格36,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に利便施設が乏しことから人気は低迷しており、調整区域は域外からの需要が少なく流通性が低下している。地価は依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内に存するため周囲の状況に特筆すべき変化はなく、今後とも概ね現状維持傾向にて推移するものと予測する。需給動向は低調であるため地価水準は弱含みにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高崎市郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域である。需要者は高崎市内を中心に周辺市町の自己使用を目的とする勤労者世帯が中心である。公法上の規制により分譲地の供給は乏しく、地域の発展性に特段の明るい材料が少ないことから需要も弱く、需給動向は低位に推移している。市場の中心となる価格帯は土地200㎡前後の場合で700万円程度、新築住宅の場合で2，200万円程度である。
一般的要因県内随一の商業都市で県下第1位の人口を有する。新幹線、高速道路の分岐点になっており、交通拠点都市としての重要性が高まっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度364774
北緯 138度9657255

参考：該当物件周辺マップ

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群馬県高崎市菊地町字大明神２８３番１８ほか１筆群馬県多野郡新町字神流川３１７３番６群馬県多野郡新町字諏訪３０４２番２群馬県高崎市寺尾町字恵下分５７４番１群馬県高崎市上小塙町字東原１０２０番１群馬県高崎市下和田町２丁目５番２

参考：近隣駅の地価相場

群馬八幡駅(地価相場 58,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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