地域要因

武蔵高萩駅北口の土地区画整理事業地内にあり、事業進行により一層の地域の良化が期待される。

地域要因の将来予測

武蔵高萩駅北方の土地区画整理地内の住宅地であり、街路の整備された住宅地である。土地区画整理事業の進行により、地域の環境は良化していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、土地、建物等の投資額に見合う収益を計上することは難しい地域である。そのため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、日高市の住宅地の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の日高市の不動産市況を考慮し、さらに前年公示価格等との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

最寄り駅に近接した幹線道路沿いの既成の商業地域であるが、商業繁華性は衰退傾向にあり、概ね現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は依然として弱含みであり下落基調で推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅に近接した商業地であるが商業繁華性は低いことから取引も少なく、価格牽連性の高いものをやや広範に収集し比較検討を行った。地価は依然として弱含みであり、賃料水準は低迷しており、賃貸市場の成熟度、実質賃料水準等もやや低廉であることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地でもあることから比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏外の既存住宅団地に存しており、当該エリアの需給は近年弱含み状態が続いている。ほかに地域の価格形成要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅団地であるが、一区画が小さめの画地が多いこと、最寄駅からやや遠いことが敬遠されて、近年では地価下落傾向が続いている。価格形成要因に変動はなく、当面は当該状況が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、武蔵高萩駅の徒歩圏外に存していること、及び画地規模が小さいことが敬遠されて近年の不動産需要は弱い。当該地域では居住環境を求める戸建住宅中心の価格形成がなされ、賃貸需要に基づく収益性に着目した投資行動はほとんど見込めない。このような環境の中、当該地域における不動産取引市場の実態は自用目的の取引が支配的であるため、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住宅地需要は堅調であるが中心部と郊外周縁部との需要格差で市街化にあっても相対的な需要減、価格水準の若干の下落傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は低層住宅を中心とした住宅地域を形成している。今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。市街地周縁の地域では相対的な需要減少により価格水準はやや弱含みである。

価格決定の理由

当該地域は川越西部郊外の住宅地域であり需要の中心は自用の戸建である。比準価格は同一需給圏内の事例から試算しており取引実勢を反映し信頼性が高い。収益価格は居住用不動産の効用と地価水準との連動性の稀薄さ、初期投資額増加によるコスト高等により低位に試算されたと思料する。そこで本件では前年度評価額を基礎として、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地並びに周辺基準地等の均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離を有する既存の住宅地で、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する。地価動向は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成市街地に存する住宅地域でほぼ熟成しており、地域要因に大きな変動はないが、不動産市況の影響から過去1年間の地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地としてほぼ熟成した住宅地域が形成されており、当面現状維持程度で推移するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方、周辺に画地規模の大きい土地にアパート等の収益物件も散見されるが、1低専に存し、標準地と同様の画地規模の土地に一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難で、収益還元法は非適用とした。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

混在住宅地域として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が形成されていない。このため収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、本件においては、日高市内の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、他の標準地との均衡、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

中心市街地から離れた農家集落地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価動向は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引が支配的な地域である。アパート等の収益物件は殆どなく 賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は観察できない。不動産市況の影響から過去1年間の地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業が完了し、空地も見られるため、徐々に店舗等が増えていくものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は小売店舗等が多い駅前の商業地域である。比準価格は駅周辺や幹線道路沿いを中心に取引事例を採用し求めたものであり、市場性を反映した価格として説得力を有する。一方、収益価格は賃貸市場の低迷等からやや低位に把握された。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺に空地等が見られるが宅地開発等はなく地域要因に格別の変動は観察できない。不動産市況の影響から過去1年間の地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はないため、当分の間は現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、周辺類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、画地規模が小さく共同住宅の建築を想定することが困難であり、収益価格を求めることが出来なかったため、行わなかった。従って、住宅地としての市場性を反映し、精度の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの農村集落で、宅地転用の動機付けに大きな変化が無く需要の高揚は認められません。

地域要因の将来予測

田園地帯の中の集落として長年機能しており、今後も現状が維持されると予測します。

価格決定の理由

西大家駅から徒歩圏の住宅地として機能しているものの、賃貸市場が活発に機能しているとは言えません。対象地域が主に居住用戸建の売買市場を薄く形成しているので、実証的な取引価格に軸足を移し比準価格を標準とし代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。

地域要因

日常生活の利便性に恵まれるが、駅への接近性がやや劣るため、地価は横ばいからやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持と予測する。

価格決定の理由

需要者の中心は自己の居住目的で取得する個人等であり、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視して価格形成がなされること、収益採算性に見合う建物想定が困難であること及び土地価格が取引市場の取引価格をもとに形成されている地域であることから、収益価格の算定は行わなかったが、市場の実情を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び下新田地区の市場動向にも考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

圏央道の東北自動車道までの開通により、更なる工業地の需要の増加が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は工場を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方で、賃貸物件も見られるが、純然たる第三者への賃貸は少なく、賃貸市場が小さいため、収益価格の相対的信頼性はやや劣る。従って、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動要因はないが、駅距離や生活利便性がやや劣る当該地域の需要は弱く地価動向は下落傾向で推移するものと思料する。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ熟成しており、特段の地域要因の変動はない。したがって、当面は現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については建築費高騰の影響もあり、収益性が期待できない価格水準に試算された。また同一需給圏内における収益物件の需要は多くない。したがって、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。