地域要因

店舗兼共同住宅等が多い商業地域として成熟化しており、中野駅前商業地等に比べ過熱感はないものの、全般的に不動産需要も上向きである。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅近くの近隣商業地域であり、今後も特段の地域要因の変化なく推移するものと予測される。投資用不動産の需要は良好で地価水準は上昇傾向である。

価格決定の理由

店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用と共に投資用も多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東中野駅西口の駅前広場や大型高層マンションが完成し、繁華性の上昇が見られる。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東中野駅西口の駅前広場及び大型マンションの完成に伴い、今後共、繁華性が高まるものと予測される。地価水準は上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

 駅に近接した街道沿いの商業地域であり、類似した地域の店舗、事務所、共同住宅用地を中心とした取引事例から求めた比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、賃貸市場の低迷等により比準価格に比べやや低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られないが、景気回復基調が持続しており、地価も上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い取引事例を採用して適切に補修正を行って求めた価格であり、客観的・実証的である。一方収益価格は不動産の収益性を反映した価格で、アパート等の賃貸物件も見られる周辺環境を考慮して求めたが、居住の快適性・利便性がより重視される自用の戸建住宅地の取引が中心の地域であるため、低位に求められた。以上検討の結果、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗・共同住宅の建ち並ぶ街道沿いの商業地で、地域要因の大きな変動は見られない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 街道沿いの近隣商業地域であり、街路条件の類似した店舗、共同住宅用地を中心とした取引事例から求めた比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが賃貸市場の低迷等により比準価格に比べ低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東中野駅徒歩圏内の利便性の高さを兼ね備える優良住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

「東中野」駅徒歩圏、且つ、中規模以上の一般住宅が多く建ち並ぶ上品等の住宅地域として成熟しており、今後も現状維持と予測した。高額所得者層を中心とした需要が多く、地価推移を上昇基調と予測した。

価格決定の理由

比準価格は、基準容積率に基づく利用形態に係る類似性に富む事例を中心に求められ、客観的で説得力が高い。一方、収益価格は低位に求められた。近隣地域は東中野駅界隈の高級住宅地域として成熟しているが、節税対策を主眼に据えた共同住宅利用は見受けられるものの、高層化が困難な為、自己使用目的の需要が大勢を占めている。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層店舗、中層店舗共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特段の変化はない。需要は底堅く、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

低層店舗、中層店舗共同住宅が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり説得力を有する。収益価格は店舗共同住宅ビル建築を想定して試算されているが、比準価格よりもやや低位に求められた。実証性の高い比準価格と比較して、収益価格は想定要素が多くやや実証性に欠ける。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄丸ノ内線沿線の普通住宅地については、都心に近く、利便性、環境が良好なため需要は根強い。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

 中規模低層住宅が多い利便性良好な住宅地域であり、地下鉄丸ノ内線から徒歩圏の住宅地の、規範性のある取引事例を採用した比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。当該地域は、収益性よりも快適性が重視される地域であるため、収益価格は低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高止まり感も一部には見られるが、住宅需要は堅調である。周辺地域を含み地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、共同住宅、事務所等の混在する住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的と収益目的の取引が混在するが、取引意思決定においては、理論値である収益性よりも実証性の高い比準価格が重視される傾向にあり、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえたため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武新宿線沿線の普通住宅地であり、地域要因の大きな変動は見られない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

 低層住宅が多い利便性良好な住宅地域であり、西武新宿線から徒歩圏の住宅地の、規範性のある取引事例を採用した比準価格は実証的で信頼性の高い価格である。当該地域は、収益性よりも快適性が重視される地域であるため、収益価格は低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅等が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はない。需要は底堅く、地価水準はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は多数の事例から選択された規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり説得力を有する。収益価格は共同住宅建築を前提として試算されているが、比準価格よりもやや低位に求められた。当該地域は徒歩圏の戸建住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性を重視する需要が多いためと思料される。したがって、本評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

良好なマンション販売状況、周囲に幹線道路が走り、住環境も良好な住宅地域でマンション用地の供給は少なく希少性から需要は底堅い。

地域要因の将来予測

周囲に幹線道路が走り交通、生活利便性に富む住宅地域で特段の変動要因はなく今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は立地優位性を受け上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は地域ごとのマンション販売状況、希少性等に影響を受けやすい。比準価格はマンション用地要件を具備する信頼性の高い多数の取引事例より求めた価格である。一方、開発法による価格は投資採算性から意思決定するデベロッパー等の視点を具現した価格で信頼性は高い。したがって、本件では市場実勢を反映した実証的な比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に比較的近い成熟した住宅地であり、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地であり、今後も現在のような状況が変化なく推移していくものと予測する。地価はやや上昇傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えられるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を反映した比準価格を標準とし、これに収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 近隣地域において、住環境等地域要因に特別な変化は生じておらず、景気の持ち直し傾向に伴い、引き続き地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は利便性に優れた住宅地域であり、特段の地域変動要因は認められなかった為、当面は現状の地域要因下で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた実証的な価格であり説得力を有する。収益価格は収益性に着目した理論的な価格といえるが、当該地域は住宅地域であり、収益性よりも居住環境が重視されるものと考えられる為、市場性を反映した比準価格を重視すべきと判定した。以上より、代表標準地との均衡にも留意した結果、比準価格を標準として、収益価格を関連付け鑑定評価額を決定した。