東京都中野区中央１丁目６１２番１(中野坂上駅・西新宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


786,000円

2017年01月01日に行った東京都中野区中央１丁目６１２番１(東京都中野区中央１−２１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を786,000円/㎡としました。

東京都中野区中央１丁目６１２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中野区中央１丁目６１２番１
住居表示中央１−２１−１３
価格786,000円/㎡
交通施設、距離中野坂上、360m
地積2,014㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅のほか一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況北5.8m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田修司氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田修司
価格785,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好なマンション販売状況、周囲に幹線道路が走り、住環境も良好な住宅地域でマンション用地の供給は少なく希少性から需要は底堅い。
地域要因の将来予測周囲に幹線道路が走り交通、生活利便性に富む住宅地域で特段の変動要因はなく今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は立地優位性を受け上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として中野区及び周辺区におけるマンション用地要件を具備する住宅地域、商業地域一円。需要者の中心は中堅又は大手デベロッパー、大手不動産事業者等と把握される。中野区及び周辺区におけるマンション販売状況は好調を維持しており事業者の土地取得意欲は依然根強いことから地価は上昇傾向。市場での中心価格帯は画地規模、容積率等により様々であるが概ね10∼20億円程度。
一般的要因景気は緩やかな回復基調。中野区における住宅地の取引価格は強含み傾向。新築マンション販売は堅調に推移。

樫野匡彦氏による調査レポート

不動産鑑定士樫野匡彦
価格787,000円/㎡
個別的要因個別的要因に関する特段の変動を認めなかった。
地域要因建築費は高止まりしているものの、中野区内のマンション取引は、都心に近い好立地条件を背景に堅調な推移を示しており、素地価格も上昇している。
地域要因の将来予測中層共同住宅の他、一般住宅も見られ、また、周辺には駐車場も存在するが、今後もほぼ現状のまま推移すると思料した。地価に関しては分譲マンション価格の上昇に伴い、上昇傾向と予測した。
市場の特性同一需給圏は中野区・隣接区・周辺市にて商用・マンション用地等として企画可能な立地条件を擁する地域。需要者は開発業者・事業者でエンド向けや都心周辺での商いを予定する法人中心。都心に近い好立地条件を主要因としたマンション需要は堅調だが、マンション用地供給量は少なくデベロッパーの競争が激化している他、高止まり気味の建築費等の負の要因も存在する。個別性が強いものの、需要の中心となる価格帯は概ね総額10∼20億円前後と推量した。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にある。中野区では中野駅周辺再開発が進むにつれ昼間人口が増加し、不動産需要が高まる一方、供給量は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6972697
北緯 139度6858011

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)西新宿駅(地価相場 630,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)西新宿五丁目駅(地価相場 533,500円/㎡)都庁前駅(地価相場 630,000円/㎡)新大久保駅(地価相場 528,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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