東京都中野区上高田２丁目２２番６(中野坂上駅・西新宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


469,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区上高田２丁目２２番６(東京都中野区上高田２−２２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を469,000円/㎡としました。

東京都中野区上高田２丁目２２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区上高田２丁目２２番６
住居表示上高田２−２２−８
価格469,000円/㎡
交通施設、距離新井薬師前、350m
地積158㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

稲野邉俊氏による調査レポート

不動産鑑定士稲野邉俊
価格469,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅に比較的近い成熟した住宅地であり、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測低層の一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地であり、今後も現在のような状況が変化なく推移していくものと予測する。地価はやや上昇傾向に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、西武新宿線沿線の駅から徒歩圏内に位置する戸建住宅や、アパート等が建ち並ぶ、中野区内の住宅地である。主たる需要者は、自己使用の戸建住宅を取得しようとする個人、あるいはアパート等の収益物件を取得しようとする個人投資家等である。都心への接近性に優れており、根強い需要が見込め、地価は上昇傾向にある。土地の中心的価格帯は4千万円程度、対象標準地と同一規模のもので7∼8千万円程度と思慮される。
一般的要因景気は、緩やかな回復基調が続いている。金融緩和の効果による地価の動きもあるが、先行きは不透明である。

橋本恵美子氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本恵美子
価格468,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏の住宅地域として成熟しており、地域要因の変動は認められないが、一定の需要が見込まれ、地価は上昇傾向にある
地域要因の将来予測戸建住宅のなかに、共同住宅等も散見される、西武新宿線沿線の成熟した住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと思われる。地価は上昇傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に中野区内の西武新宿線沿線の駅から徒歩圏に存する住宅地域である。主な需要者は区内及びその周辺の居住者である。都心への交通接近性に優れ、住環境も概ね良好であることから、一定の需要が見込まれる地域であり、回復基調の続く経済を反映し、地価は上昇傾向にある。当該標準地規模の土地の中心価格帯は、総額で7∼8千万円程度である。
一般的要因雇用・所得環境の改善や、各種政策の効果から、景気は緩やかな回復基調にある。中野区の地価は、概ね堅調な上昇傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度69916534423828
北緯 139度68743896484375

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中野坂上駅(地価相場 630,000円/㎡)西新宿駅(地価相場 630,000円/㎡)東中野駅(地価相場 583,500円/㎡)西新宿五丁目駅(地価相場 533,500円/㎡)都庁前駅(地価相場 630,000円/㎡)新大久保駅(地価相場 528,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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