地域要因

駅前の再開発によってできた商業地域であるが、客足の伸びは鈍化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅前の商業地で収益物件も僅かに見られるが、現況の取引市場では自用目的の店舗、事務所取引が中心であり、投資目的の市場参加者は限定的である。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価においては、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、また、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

国道から狭い街路を入った谷戸地に存する既成住宅地域。一般住宅、店舗が混在する地域状況に特段の変動はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

隣接地域には共同住宅が比較的多く存し、自衛隊関連施設等も近く賃貸需要も弱くはないが、居住環境や利便性の点から賃料水準は高くはなく収益価格はやや低位に求められた。比準価格は横須賀市北部で接近条件等の類似性の高い事例を中心に選択し試算された。自己使用目的の取引が中心で、収益性より居住の快適性が重視される地域特性からも、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

横須賀市の中心的な商業地域の背後の商業地域である。付近では再開発によりマンションを含む大規模複合施設が竣工した。

地域要因の将来予測

横須賀市中心部の商業地域である。格別の変動要因は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、収集した多数の取引事例の中から規範性のある事例を採用し、適正な価格形成要因の比較を行って求めたものであり、信頼性は高い。収益価格は、当該地域が横須賀市中心部にある商業地域であり、収益性を基礎として求められた収益価格は説得力を有するが、想定要素を含み、やや信頼性に乏しい。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、さらに代表標準地との検討結果を十分に踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅からバス便の急傾斜地を造成した住宅地域であり、交通利便性がやや劣る。地域的な変動要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅を中心とした高台の住宅地域で、熟成度は高く、今後とも同様の住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される最寄駅からバス利用の利便性の劣る地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市計画道路は完了し、低層の店舗から中層の店舗兼共同住宅等が建設されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では近隣商業・路線商業的色彩を帯びた小規模店舗が散在し、商店街といったものが形成されていない。1階が店舗、2階が事務所又は住宅、3階以上は住宅とするケースが多い。投下資本に見合った賃料が形成されていないため、更に2階以上を住宅使用とするため、収益価格は低い水準に求められた。そのため、現実の取引価格から求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

横須賀市で最も繁華性の高い横須賀中央駅前の中心商業地域であるが、郊外型大型店の影響もあり、地価は下落幅が縮小したが依然下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地が所在する地域は駅近接の繁華性高い商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する事業者や投資家となる。こうした需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であることから収益価格の規範性は相応に高いものと判断されるが、地域では自用としての利用も依然多いため比準価格の規範性も同等に高い。本件では比準価格を重視し理論的な収益価格を関連付け、類似の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅との標高差が約80mの山間に形成された住宅地域。地縁的選好性の強い地域であり、地域要因に変動はなく、地価も下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の山間の住宅地域で賃貸需要が見込めないため、収益還元法の適用は断念して、取引事例比較法の適用のみ行った。取引事例比較法で採用した事例は、距離的にやや離れたものも含まれるが、背後に存する価格形成過程を的確に読み取ることにより要因比較を行っており、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する。したがって、本評価では比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成市街地に存し地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の住宅地域としての環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地周辺は古くからの住宅地であり、元本と果実の相関関係が希薄で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に査定された。アパート等も散見されるが収益性目的取引は少なく、自用目的取引が中心である。比準価格は規範性を有する取引事例により求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。以上により、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、店舗等が混在する既存の住宅地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最寄駅から一定の距離が認められる中、賃貸住宅に対する需要も見られるが、自用の一般住宅が取引の中心となる地域である。そのため供給される物件も自用の物件が中心となり、不動産からの収益を目的とした収益物件の供給は限定的である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。谷戸の住宅地域で、生活利便性等が劣り、地価は依然緩やかながら下落傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が多い谷戸の既成住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測される。徒歩可能圏内であるが、谷戸という地形から選好性の劣る地域として、当面、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い谷戸の住宅地域であるから、居住の快適性を重視する自用の戸建住宅が多く、谷戸という地形の上、最寄駅からやや距離があることもあり、アパート等の賃貸物件は比較的少ない。したがって、実際の取引を反映し、住宅地で説得力が高いとする比準価格を重視し、賃貸アパート物件が少なく、賃貸市場が未成熟なため、説得力に欠ける収益価格を比較考量して、さらに、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。横須賀中央駅からほぼ徒歩圏の住宅地域である。店舗が散見されるが、商業性は低い。地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

点在する店舗が住宅へ転用される可能性はあるが、概ね現環境を維持するものと予測される。当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市内のほぼ中央部の取引事例を中心に採用し試算された。駅徒歩圏に位置し、周辺には収益用アパートも見られるが、戸建住宅による実需の取引が一般的である。収益価格は空室等のリスク要因から、土地価格に見合った収益が得られない実情を反映し、低位に試算された。以上より、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横須賀中央駅に近い国道沿いの商業地域であり、特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅に近い国道沿いの商業地域に位置しており、周辺には事務所ビル等が多く見られるが、不動産から収益を得ることを目的とした投資需要は少なく、収益価格の説得力は弱い。一方、比準価格は横須賀市内の取引事例から、類似性が認められる事例を採用し、適切な補修正が行われている。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

横須賀中央駅南東方の商業地、比較的中心部に近いが、飲食店、小売店を中心とし、店舗は1階のみで、大規模店はなく、繁華性は低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

横須賀中央駅の徒歩圏内に所在する商業地域であるが、繁華性は低く、自用の店舗も多く、賃貸に供されていても建物の一部で、外は自用に供している場合が多い。したがって賃料は低位に形成され、その水準の賃料に基づく収益価格も低位に試算されることになる。以上により実証性に優る比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。