地域要因

東逗子駅前の商店街に位置するが、地価は弱含みの傾向にある。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

駅近くに位置する小規模店舗等が多い商業地域であり、特段変動要因は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

駅前の商業地域に位置し、近隣地域には自用の店舗等が見られる。周辺地域には賃貸を目的とした事務所や共同住宅等も一部で見られるものの、土地価格に見合う賃料が形成されていないことから、不動産の収益性を重視した取引は少なく、自用を目的とした取引が大部分を占める。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅への接近性に優れるが、街路条件がやや劣る傾斜地に形成された閑静な住宅地域。地域に特有な変動要因は見られず、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 最寄駅に近い傾斜地に位置する閑静な住宅地域で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格の規範性、信頼性は優ると思料され、収益性を反映した収益価格の適合性は劣ると判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域で、地域要因の大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に大きな変化はなく、今後とも現状維持的に推移するものと予測される。丘陵地で駅までやや距離がある等から、地価は依然やや弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は丘陵地上に位置する居住環境が良好な既成住宅地域で、賃貸事例は転勤等による定期借家の事例が見られる程度であり、自己利用を目的とした戸建住宅が物件取引の大半を占める。したがって、実際の取引を反映した比準価格の説得力は高いが、賃貸物件の収益性を反映した収益価格の信頼性は劣る面は否めない。以上から、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道背後地の住宅地域であるが大きな地域要因の変動はなく、現状維持で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく今後も現環境を維持しながら推移するものと予測される。。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の価格水準が同程度の取引事例を採用し試算された。収益価格は、収益目的のアパートも見受けられるが、自己使用目的が取引の中心であり、比準価格に比し低位に求められた。周辺地域の低迷した賃貸市場を反映している。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模の一般住宅が多い高台の住宅地域であり、一部で画地の細分化も見られる。地価は下落傾向にあり、特段大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が多い高台の住宅地域である。特段変動要因は見られないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏に位置する、中規模の一般住宅が多い高台の住宅地域である。当該地域においては自用を目的とした取引が多く、不動産の賃貸から稼得される収益を目的とした取引は少ない。また、行政的条件上、高度利用も難しく、居住の快適性・利便性が重視される地域である。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

逗子駅徒歩圏の住宅地の需要は比較的堅調であるが、総額が大きな物件についてはやや弱含みな傾向も見られ、当地域の地価は横ばいに推移した

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後は一部画地で細分化の可能性があるものの、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

価格決定の理由

容積率が高いこともあり近隣地域においてはアパートが散見されるが、地主が相続対策等により建てることが主で、アパート建築目的での土地の取引は皆無である。地域における取引は自己の居住用を目的としたものが主であり、価格形成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事例から試算された比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

逗子市内においても条件良否による二極分化進行が見られるが、当地域は良好な環境を維持していることから、地価はやや上昇を示した。

地域要因の将来予測

開発余地の少ない地域のため、一部で既存の画地の細分化の可能性があるほかには、特段の要因は見られず、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、元本と果実との相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性を志向し、自用目的での取引が主体となる住宅地域であるので、市場性を反映し実証的かつ説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地区計画があるため、画地規模が大きく、共同住宅が建てられない。戸当たりの総額が高くなるのがネック。南郷地区の葉山ステーションが営業開始。

地域要因の将来予測

イートピア自体は変化はないが、長柄の県道沿いは人口が増え続けており、今後も周辺に店舗等ができ、多少買い物等の利便性が良くなる可能性はある。ただ地区計画の縛りで長期的な土地価格の下落は避けられないか。

価格決定の理由

近隣地域は地区計画により3戸以上の共同住宅等の建築が制限されており、アパート等収益物件は見当たらない戸建住宅地である。土地取引は自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道背後のバス停にも近い住宅地域である。地域要因に変動を与える要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

地域要因が特に大きく変動する要因も見当たらず、今後も現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜市に隣接する住環境の優れた分譲団地であるが、総額が高い物件の動きが鈍いこと等により地価の下落傾向は今後も続くものと認められる。

地域要因の将来予測

大規模分譲住宅地域としてほぼ熟成し特段の変動要因は無く、また建築協定の存在から区割できないこともあり、当面は現環境を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は高台の居住環境良好な住宅地域であり、建築協定が締結されており、地域が一体となって有する居住環境の維持保全がなされている。このような地域の特性から自己が居住する目的での環境や利便性が重視されて価格形成がなさてきた。したがって収益価格の規範性は低位となり、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

総額が大きな物件についてやや弱含みな動きは見られているが、当地域はJR逗子駅から徒歩圏の利便性高い地域にあるため地価は横ばいに推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域には共同住宅も散見されるが、従前からの土地所有者による節税対策のものが主であり、容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、代表標準地からの検討に留意にうえ、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

逗子駅徒歩圏の総額が手頃な物件の需要は堅調に推移し、条件良く需要の高い当地域の地価は緩やかながらも上昇傾向を持続した。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にある熟成度の高い既成住宅地域のため、開発余地は少なく、一部で既存敷地の細分化の可能性があるほかは特段の要因は認められず、当面は現環境を維持するものと推察される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、容積率が低位なことも相まって土地価格に見合うだけの収益が得られない状況にある。本件では元本と果実との相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性を志向し、自用目的での取引が主体となる住宅地域であるので、市場性を反映し実証的かつ説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域で、一定の人気を有するが、地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、一定の人気から供給も少ない等から、当面は現況のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が多い、閑静な住宅地域で、古くから一定の人気を有する。取引の大半は自己利用を目的とした戸建住宅で、当初から戸建貸家はほとんど見られないことから、想定される収益価格は相当低位に試算される。したがって、本件では、市場性を反映し、住宅地では説得力の高い比準価格を重視し、説得力に欠けると判断した収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との比較検討を踏まえた上、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。