地域要因

逗子駅に比較的近い県道沿いの商業地域で、繁華性は普通程度である。地域に特有な変動要因は見られず、地価は概ね横這い状態にある。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は概ね横這い状態にあるものと予測される。

価格決定の理由

 収益物件として賃貸ビル、賃貸マンション等も散見されるが、取引の中心は自用の店舗・事務所であり、投資目的の市場参加者は限定的である。よって、不動産に対する有効需要に裏付けられた比準価格の規範性が高く、収益価格の規範性はやや劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな地域要因の変動はない。駅前の希少性のある商業地で、1階は旺盛な賃貸需要が見込める。地価は小幅ながら上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。逗子市内では繁華性の高い商業地の一角で、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

中層店舗ビル等が建ち並ぶ逗子駅前の商業地域で、比準価格は広域的かつ弾力的に把握した同一需給圏内の類似地域から信頼性の高い事例を収集選択し、適切に補修正し得たものである。収益価格は商業地で説得力を有する理論的な価格である。景気回復基調で賃料水準も安定的に推移していると判断し求めたが、想定項目が多い等やや低位な値となった。以上から、相対的な説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。駅前の商業施設の出店等で利便性が高まっている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い既成の住宅地域であり、今後とも現状維持的に推移するものと予測される。沿岸部に対する嫌悪感も弱まっており、景気回復基調を反映し、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い既成の住宅地域で、自己利用のため取得した戸建住宅が多く取引されるが、宅地の細分化傾向が顕著である。賃貸物件は駅から比較的近く、賃貸アパート等の需要も少なくない。以上より、本件では、実際の取引に基づく比準価格を重視し、居住の快適性等収益に反映されにくい等からやや低位な値となったと思料される収益価格を関連づけ、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

総額が大きな物件についてやや弱含みな動きは見られているが、当地域はJR逗子駅から徒歩圏の利便性高い地域にあるため地価は横ばいに推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域には共同住宅も散見されるが、従前からの土地所有者による節税対策のものが主であり、容積率が低位なことも相俟って地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、代表標準地からの検討に留意にうえ、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

逗子駅徒歩圏の総額が手頃な物件の需要は堅調に推移し、条件良く需要の高い当地域の地価は緩やかながらも上昇傾向を持続した。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にある熟成度の高い既成住宅地域のため、開発余地は少なく、一部で既存敷地の細分化の可能性があるほかは特段の要因は認められず、当面は現環境を維持するものと推察される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、容積率が低位なことも相まって土地価格に見合うだけの収益が得られない状況にある。本件では元本と果実との相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性を志向し、自用目的での取引が主体となる住宅地域であるので、市場性を反映し実証的かつ説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

斜面にきれいに区画割りされた戸建住宅で住環境は良好であり、底堅い需要があり、変化はないが地価は下落傾向で推移するものと認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した高台の分譲住宅地域である。格別の変動要因はなく、今後も現状のままで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は高台の熟成度の高い戸建住宅地域でアパート等収益物件は見あたらない。土地取引は自用目的が主で、収益性より居住の快適性・利便性が重視される住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で代替競争の関係にある信頼性のある取引事例により求めた比準価格により決定するものとし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地からの比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

逗子駅徒歩圏、平坦な旧来からの既成住宅地で利便性は高い地域である。地域に特有な変動要因は見られず、地価は概ね横這い状態にある。

地域要因の将来予測

 地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は概ね横這い状態にあるものと予測される。

価格決定の理由

 標準地は中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域に存しており、共同住宅等の収益物件も散見されるが、自己使用目的の居住用不動産が物件取引の中心となっている。よって、市場性を反映した比準価格の規範性、信頼性は優ると思料され、収益性を反映した収益価格の適合性はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層の中規模一般住宅が中心に建ち並ぶ地域であり、地価は弱含みである。特段変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、特段変動要因は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅から一定の距離が認められる、低層の一般住宅等が多く建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域には一部で共同住宅も見られるものの、当該地域の需要の中心は自用を目的とした取引であり、不動産からの収益を重視した取引は少ない。また行政的条件を鑑みると、高度利用も難しい。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

逗子市内においても条件良否による二極分化進行が見られるが、当地域は良好な環境を維持していることから、地価はやや上昇を示した。

地域要因の将来予測

開発余地の少ない地域のため、一部で既存の画地の細分化の可能性があるほかには、特段の要因は見られず、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、元本と果実との相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性、利便性を志向し、自用目的での取引が主体となる住宅地域であるので、市場性を反映し実証的かつ説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域で、一定の人気を有するが、地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、一定の人気から供給も少ない等から、当面は現況のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が多い、閑静な住宅地域で、古くから一定の人気を有する。取引の大半は自己利用を目的とした戸建住宅で、当初から戸建貸家はほとんど見られないことから、想定される収益価格は相当低位に試算される。したがって、本件では、市場性を反映し、住宅地では説得力の高い比準価格を重視し、説得力に欠けると判断した収益価格は参考に留め、さらに、代表標準地との比較検討を踏まえた上、上記のとおり、鑑定評価額を決定した。

地域要因

逗子駅徒歩圏の住宅地の需要は比較的堅調であるが、総額が大きな物件についてはやや弱含みな傾向も見られ、当地域の地価は横ばいに推移した

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後は一部画地で細分化の可能性があるものの、当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

価格決定の理由

容積率が高いこともあり近隣地域においてはアパートが散見されるが、地主が相続対策等により建てることが主で、アパート建築目的での土地の取引は皆無である。地域における取引は自己の居住用を目的としたものが主であり、価格形成は収益性よりも居住の快適性・利便性に着目したものとなっている。以上から、自用目的での事例から試算された比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

県道背後のバス停にも近い住宅地域である。地域要因に変動を与える要因は特に見当たらない。

地域要因の将来予測

地域要因が特に大きく変動する要因も見当たらず、今後も現状のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

標準地は収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ沿岸部の住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと認められる。沿岸部に対する嫌悪感も弱まってきており、景気回復基調と相まって、地価は底打ち感が出ている。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い海に近い閑静な住宅地域で、比準価格はやや広域的に把握した同一需給圏内の類似地域から規範性のある取引事例を採用し試算した。収益価格は、自己使用目的で取得する取引が大半で、賃貸目的の借家等の賃貸取引が少ない等から相対的な信頼性が劣り、比準価格に比し低位となった。以上のことから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの比較検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便の分譲住宅地域であり、交通利便性はやや劣り、地価水準は逗子市内では相対的に低く、近隣地域の地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は高台の区画整然とした住宅団地で熟成していて、良好な居住環境を維持している。今後もほぼ現状で推移していくものと予測する。最寄駅から距離があり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の取引の中心は自用目的が殆どである。賃貸戸建も収益目的としたものではなく、転勤や有効活用をメインとしたものであり、土地価格に見合う賃貸市場は形成されていないことから、収益価格は低位に試算された。取引の中心は戸建住宅の建築若しくは取得を指向する購入者である。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、居住の快適性を重視した比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。