地域要因

高台の閑静な中高級住宅地域として認知されており格別の変動要因はないが、大画地については需給の面からもマンション化の傾向が進む。

地域要因の将来予測

近隣地域は、比較的規模の大きい戸建住宅及び分譲マンション、企業の社宅等が多い高台の住宅地域として熟成しており、今後も安定した住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は高台の閑静な住宅地域である。賃貸に供されているマンション等も混在しているが低層の中規模な一般住宅が多く建ち並んでいる地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、比準価格を重視して、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

根岸駅から徒歩圏内で市場性は高いが、居住環境にやや劣り、地価動向は上昇基調ではあるが上昇率は小さい。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は根岸駅から徒歩圏内にあるため、良好な利便性を背景にアパート等の収益物件が多く見られるが、自用目的の小規模な戸建住宅の取引が中心である。したがって、取引市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格からの検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動はない。取引環境は安定的である。

地域要因の将来予測

成熟した住宅地域として安定的な取引環境にある。中規模画地が細分化される傾向はあるが、当面は現状を維持して推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域ではアパート等の収益物件も散見されるが、需要の中心は自用の戸建住宅であり、取引当事者の意思決定においては居住の快適性や近傍類似の不動産の実際の取引価格等の市場性に重きが置かれる。よって、収益価格は若干参酌するものの、現実の取引価格を基礎とした実証性の高い比準価格を標準に、他の標準地との検討、不動産市況にも十分留意を払い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土砂災害警戒区域に指定されているものの、古くから一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は概ね横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

当地域はアパート等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は周辺に所在する類似の標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からやや遠隔にある高台の住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、既成の住宅地域であり、アパート、マンション等も見受けられるが、戸建て住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、自用目的の取引が中心である。よって、取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向で推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、駅距離があり、利便性の劣る地域の地価は下落傾向が予測される。

価格決定の理由

比準価格は、標準地の周辺地域から地域性の概ね類似した取引事例を収集し試算しており、信頼性が高いものと判断した。周辺にはアパート等も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用の一般住宅の取引市場において価格が形成されていることから、低めに求められた収益価格は相対的に説得力が劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。環境面での旧態化も認められるが、周辺住宅地域と大差なく、相応の需要が発生している。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はないが、将来的に周辺等に残る空地等の住宅地域化が見込まれるが、地域性の大きな変動要因とはならず、当面は現況の地域性のままでの推移が予測される。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が混在する地域であるが、アパート等としての賃貸収益性を目的とする取引よりも居住の快適性、利便性等がより重視される戸建住宅が取引の中心となっている。したがって、市場の需給動向が十分に反映された実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境が良好であるため、底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

本牧地区の区画整然とした住環境の優れた熟成した既成住宅地域であるため、地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は良好な環境を有する住宅地域であり、一定規模以上の画地では共同住宅も立地しているものの、近隣地域及び周辺住宅地域においては、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって、居住の快適性・利便性が指向され価格が形成される傾向にあることから、規範性のある現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格も十分に参酌し、単価と総額の関連を十分斟酌して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台の丘陵地に位置する区東部の既成住宅街。利便性が劣る住宅地。環境要因に大きな変動は無い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が見られる高台の住宅地域として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、バス通り沿いに一般住宅、アパート等が混在する住宅街であり、市場においては居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。利便性が劣るため経営リスク等から収益獲得を目的とした投資家の需要は少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。