神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２(根岸駅・磯子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
160,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を160,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市磯子区上中里町１００９番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 160,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 洋光台、2,100m |
| 地積 | 173㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西14.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
栗山亮氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 栗山亮 |
|---|---|
| 価格 | 160,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側道路であり、居住環境の快適性は良好であることから、個別的要因に基づく競争力は認められる。当該要因の与える影響に格別の変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要因はない。一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向で推移するものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。景気改善に一部遅れが見られる中、駅距離があり、利便性の劣る地域の地価は下落傾向が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は磯子区、金沢区及び港南区内で概ねJR根岸線、京急本線沿線の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の居住者であるが、需給圏外からの転入も一部見られる。供給面では、宅地分割後の建売分譲のほか、中古住宅の供給が多い。景気回復に一部弱さが見られる中、規模の大きな土地は画地分割が出来ない場合、特に需要が弱くなる傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で2000万円台後半、小規模の新築戸建では3000万円台と考えられる。 |
| 一般的要因 | 当区の人口は、マンション開発等の影響により近年増加傾向にある。景気改善に一部遅れが見られ、区内の不動産市況も一部に弱い動きが見られる。 |
小泉正義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小泉正義 |
|---|---|
| 価格 | 159,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西接面、規模や形状は標準的。その他個別的要因に特段の変動はみられない。 |
| 地域要因 | 駅から相当距離がある高台地域で、アパート等が混在する居住環境のため、需要者の駅距離・平坦地選好性から需要に弱さがみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は中規模一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域であり、今後も現在の混在住宅地域としての状況が継続すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は磯子区および隣接する金沢区の一部を含む、JR根岸線、京急本線を最寄りとするバス圏住宅地域の圏域。主たる需要者は市内居住の一次、二次取得者であり、駅距離や生活利便性の点などから圏外からの転入は少ないとみられる。上中里町周辺地域は近年一貫して人口減少傾向にある。需要者の駅距離に対する選好性から、最寄り駅距離が離れる物件は需要に弱さがみられる。取引中心は土地が2000万円程度、新築戸建が3500万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 区内では全体の人口は微増だが、最寄り駅徒歩圏平坦地の需要は堅調なものの、丘陵地の需要はやや弱く、地価が弱含みの地域も見受けられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度41263961791992 北緯 139度62051391601562 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２２７ほか２筆神奈川県横浜市磯子区岡村４丁目７６３番１４神奈川県横浜市磯子区岡村８丁目１２４７番２９神奈川県横浜市磯子区洋光台６丁目１７番１８神奈川県横浜市磯子区岡村２丁目５４０番７０神奈川県横浜市磯子区広地町２０９番３神奈川県横浜市磯子区滝頭２丁目３６４番１２神奈川県横浜市磯子区磯子２丁目１６８６番８３神奈川県横浜市磯子区新磯子町５番１外神奈川県横浜市磯子区岡村１丁目３３１番１０神奈川県横浜市磯子区栗木２丁目２９４番２１神奈川県横浜市磯子区丸山２丁目７番２８７
参考：近隣駅の地価相場
根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)磯子駅(地価相場 188,000円/㎡)弘明寺駅(地価相場 226,500円/㎡)蒔田駅(地価相場 201,000円/㎡)上大岡駅(地価相場 197,000円/㎡)屏風浦駅(地価相場 188,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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