地域要因

事務所ビル、営業所、店舗等が建ち並ぶ関内駅から近い幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに形成された商業地域で、繁華性は劣るが利便性が良好なため、住居系用途の割合が増していくものと予測される。みなとみらい地区に商業集積が進んでいる。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

高層店舗事務所併用商業地域の需要者は収益性等を考慮するものと判断され、市場性及び収益性はいずれも重視されると思料する。したがって、市場の実態を踏まえた比準価格及び不動産の収益性を反映した収益価格のいずれも尊重すべきであるが、規範性のある取引事例に基づいた市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から700mの高台の住宅地で、地域要因に変化は見られず、需給は堅調であり、周辺と同様に地価は概ね上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

山手駅から約700mの一般住宅地域である。一部にアパート等も混在しているが、有効活用等を目的としたものが大部分で、収益目的で土地を取得するケースは少なく、取引は居住のための自用目的での取引が中心の地域である。従って各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に市場性を反映し、信頼性を有する比準価格を重視し、共同住宅を想定したが低位に試算された収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山手本通り沿いの優良住宅地域であり、富裕層を中心に需要が強く、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域には賃貸マンションも見られるが、標準的な画地規模では自用目的の取引が中心である。比準価格は山手町地区における事例を含めた取引事例に係る取引価格から求めたもので実証性が高い。一方、収益価格は対象標準地上に貸家を想定して求めたものであるが、土地の経済価値に見合う賃料を収受できないためにかなり低位となった。そこで、対象標準地の鑑定評価額については実証性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して標記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は栄区内のバス便の住宅地域であり、地域に大きな影響を与える要因も見受けられず、今後も現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然としたバス便の住宅地域である。賃貸アパートは一部に見られるものの、収益目的よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便圏であるが、建築協定により良好な住環境が維持されている住宅地域である。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス便圏の中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変化も認められないことから、当面は現状の住環境のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は建築協定によってアパート等の建築が制限されており、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家等で賃貸されるケースはあるものの、賃貸物件は殆ど見られない。需要者は居住の快適性と生活の利便性を重視して、自用目的の不動産購入を行うことが一般的である。よって、価格の調整にあたっては、収益価格は参考にとどめ、市場実勢を反映し信頼性の認められる比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域周辺は最寄駅からの利便性が良好であり、一般住宅を中心に熟成度も高く、価格形成要因に影響を及ぼす地域的な変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として既に熟成度が高いため、今後当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、一般住宅用地の需要は多く見受けられるが、賃貸住宅等はあまり見受けられない。したがって収益価格の相対的規範性は低いものと判断される。代表標準地との検討も踏まえ自用目的の取引事例から求められた比準価格を本件では特に重視し、収益価格は参考程度とし、標記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からバス便のため、需要は弱く、今後空き家等が住環境を劣化させる懸念を孕んでいる。

地域要因の将来予測

小規模画地が混在する住宅地域で、宅地利用はほぼ100％に近い。地域的変化は見られず今後は老朽化した住宅のリフォーム程度に留まると予想する。中古住宅としての供給が増えることも予想される。

価格決定の理由

近隣地域はバス便の区画整備された戸建住宅地で、画地規模は中規模より若干小さく総額の観点から購入者にとっては買い易い。住民の高齢化が進み今後空き家の発生が予想され、住環境の悪化が懸念される。自用の住宅として取引より地価は形成されてきた経緯があり、収益性が地価を形成する余地は小さいと判断される。以上から比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるが、一般住宅の建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、値頃感から地価は横ばいと判断する。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

バス圏の住宅地域であり、アパート等の収益物件は比較的少ない。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。