地域要因

駅前広場に面する商業地域。中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並び繁華性が高い。都心部地価上昇の影響を受けて、地価水準は上昇した。

地域要因の将来予測

マルベリーブリッジの京王八王子方面への延伸に伴い、八王子駅北口へのアクセスが向上した。京王八王子駅との連携が向上し顧客吸引力の向上が期待されるが、当分の間現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、希少性有するため価格水準が高い。このため周辺での取引事例が少なく、多摩地区主要駅周辺まで取引事例の収集範囲を広げた。これらの事例は何れも規範性が高く、代替性を有するものと判断される。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地等とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内有数の高度商業地で、値強い需要がある。地価は若干上昇であるが他市との比較で価格形成されている要因もあり、他市から比べるとやや弱含み。

地域要因の将来予測

駅南口の貨物跡地利用や京王駅間の都有地再開発計画等、周辺は発展要因もあるが当地域に与える影響は少ない。市内背後地より他市準高度商業地との比較で価格形成されており、当面その傾向に変化はないと予測する。

価格決定の理由

自用目的、収益目的いずれも見込める場所柄であり、収益価格も重要な指標であるが、賃貸条件について想定要素も入り、節税等他要因も影響し、必ずしも収益性が実態地価を反映しているとは限らない。このため収益価格はやや低位に求められたと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近く利便性良好で、用途に多様性がある場所柄で需要は根強い事に変わりはない。価格水準は市内の中では高く、高止まりと考慮される。

地域要因の将来予測

八王子駅に近く利便性良好で、用途に多様性がある地域。対象地東方で横浜線西側一帯は大型マンションや戸建住宅が建築分譲され次第に熟成しつつある。駅前の商業地についてもJR貨物跡地の利用等が期待される。

価格決定の理由

賃貸物件は従来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を考慮しているもので、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、収益性より居住快適性を反映して価格形成されている住宅地域であるため、収益価格は低く試算されたものと思料する。本件では収益価格は参考にとどめ、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用した。前年価格、周辺公示地等の均衡に考慮した結果妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の良好な背後の住宅地の価格上昇もあり、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、駅から比較的近い普通商業地域で、自用・賃貸が混在しているが、商業収益性を確保できる賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、類似する地域環境を有すると認められる取引事例から比較して得た比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、八王子市内の商業地との価格水準の整合性や地価変動を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

八王子駅から徒歩圏であるが、商業繁華性はやや劣り、地価は僅かに上昇という程度。

地域要因の将来予測

成熟した商業地域であり、地域の状況に影響を与えるような特段の地域要因の変化はない。今後も現状を維持して推移すると考えられるが、八王子駅まで徒歩圏であり、地価はやや強含みと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は商業施設が多く見られるが、投資需要がそれほど強いとは言えない地域で、自用目的の需要もある。必ずしも投資採算性が重視されて地価が形成されている地域とは言えず、収益価格は低位に試算された。従って、本件においては、市場の取引実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、広域的な価格バランスに配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ダイエー八王子店（横山町）が平成27年2月に完全閉店しており、周辺地域の客足の変化が今後注目される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、収益物件の取引も見受けられるが、商況や賃貸市場については本格回復までには至っておらず、収益力は依然低位な状況にある。本件においては、類似地域における信頼性の高い取引事例より試算し現実の不動産取引市場を反映した比準価格を重視し、店舗兼事務所を想定し標準地の収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

八王子駅に近い繁華性の高い商業地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

歩道や街路樹が整備された通り沿いに中高層の商業ビル等が建ち並ぶ商業地域として街並みは出来上がっており、当面は地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。

価格決定の理由

直近の一年間では評価対象不動産と価格水準が同程度の取引事例が少なかったため、取引事例比較法で採用した事例には、地域格差が大きいものも含まれているが、類似不動産とは価格形成において代替競争関係にある。このため比準価格は、類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連付け、需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地に近い国道沿いの商業地域にあり、景況を反映して地価は強含みの横這い傾向が認められる。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域で、最寄りの公共施設用地の今後の利用計画によっては地価への影響が考慮されるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は同一国道沿いに存する事例を含めていずれも八王子駅周辺の商業地事例を採用して求めており、実勢相場を反映し信頼性が高い。収益価格は投資採算性を反映した理論的価格であり、幹線道路沿いにあるも周辺土地利用環境から繁華性がやや劣る地域にあり、収益性の適正な把握が難しいところも存する。よって、比準価格をやや重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住商混在地域であり、需要は根強く、地価は坪当たり70万円前後で推移している。

地域要因の将来予測

既成の住商混在地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、交通接近性に優れ利便性が高いため、マンション、事業用ともに需要が見込める商業地域である。自用・賃貸が混在しているが、商業収益性を確保できる賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の利便性に優れた住宅地であり、事業所等も混在している。地域要因の変化はなく、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、利便性の良い商業系、住宅系、工業系の混在地域であり、多様な用途に利用可能な地域である。戸建住宅もまだ散見するが、最寄り駅からの利便性も良く、賃貸による収益性も十分に見込める地域であるため収益価格も試算した。以上から、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も参考として、代表標準地との検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から遠くバス便の住宅地域であるが、周辺には新築建売住宅が建ち並んいる。地価はやや底堅く推移している。

地域要因の将来予測

バス便の住宅地域であるが、周辺農地の宅地利用が進行している。地価は、不動産市況にもよるが、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

主たる需要者は居住目的の個人であり、現実の取引事例から導出した比準価格が市場の特性に対して適合している。本件においては、多数の信頼性のある取引事例が得られた。また、賃貸需要が少なく、賃貸事業を想定することは合理的ではないため、収益還元法は不適用としている。従って、比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線沿いの路線商業地域で、取引が少なく地価は横這いの様相が窺える。特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

両試算価格には開差が生じた。取引市場の実態を反映した比準価格においては、市内全域における幹線沿いの商住混在地域から多数収集し求めたもので規範性が高い。一方、収益価格は路線商業店舗の収益性が弱く事業採算性に見合う賃料水準にないため、低位に求められた。以上から、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の既成市街地であり、需給関係は比較的良好である。一般的要因の影響により地価は僅かではあるが上昇した。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、店舗、作業所等が混在する準幹線道路背後の地域であるが、格別の変動要因等は認められず、今後も暫くの間は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当該地域は、八王子駅から概ね徒歩圏の地域であり、一般住宅、共同住宅のほか店舗、作業所等も混在しており、自用目的での取引が中心となると考えられる。また、周辺類似地域からは多数の信頼性の高い取引事例を収集、選択することができた。このことから、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅へ徒歩圏内の住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はないが、地価は概ね横ばいで推移していると思われる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はなく、概ね現状の住環境を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。指定容積率は80％であり、賃貸事業について経済合理性が認められない地域であり、自己使用目的の取引が中心である。そのため収益想定が困難であり、収益還元法の適用は断念した。従って、収益性よりも居住の快適性が重視されて価格形成されていると判断されるため、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。