地域要因

今のところ繁華性は停滞気味だが、JR勝田駅に近く、商況の回復を期待させるポテンシャルはある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存の個人商店を中心とする商業地域で発展性に乏しくテナント需要も低迷しているため、家賃収入を前提とする収益性を重視した取引は少ない。更地の売買に当たっては収益性よりも、取引価格水準を重視して価格の決定がなされる傾向がある。したがって、対象標準地と類似性が高い取引事例価格を重視した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅に近い中品等の住宅地域で、引き合いが増え、地価は微減から下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

駅近くの既成住宅地域で、利便性が良く引き合いも増えており、宅地需要は回復傾向にある。今後も一般住宅、アパートの混在地としての環境を維持していくと予測する。地価は下げ止まり傾向。

価格決定の理由

アパート等も介在する一般住宅中心の住宅地域。駅への接近が良好で、住環境、利便性から収益が見込める地域であるが、居住環境を重視する住宅地域であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は標準地と規範性の高いひたちなか市の住宅地事例を採用のうえ求めているので、市場性を反映しており、信頼性は高いと判断できる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理中で住環境の向上が見込まれ、小中学校や駅、利便施設への接近性や水戸へのアクセスも良好であり市内でも人気が高い。

地域要因の将来予測

低層住宅主体の住宅地域で土地区画整理事業が進行中であり、今後住宅地としての熟成度を高めていくものと思われる。住宅地需要は当面堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートも散見されるものの一般住宅の多い地域である。賃貸よりも自用目的の取引が主流であり、収益性より居住快適性を重視する住宅地域である。したがって収益価格は参考にとどめることとし、市内住宅地域、特に代替性が強い勝田駅勢圏の住宅地域において現実に生起した取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線市道沿いの商業地域であるが、顧客流失傾向は続いており、地価は下落率縮小するも継続して下落している。

地域要因の将来予測

中低層事務所ビル・店舗等が連たんする商業地域であり、特に発展要因もないことから商況は衰退傾向で推移するものと予測する。商業収益性が低調なことにより商業地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

採用した事例はひたちなか市内の商業地のものであり、地域格差が大きくなったものもあるが要因格差を適切に反映させた結果であり、比準価格の精度は高い。一方近隣地域内は中低層事務所ビル・店舗等が建ち並ぶ幹線市道沿いの商業地域であり、取引は自用目的の取引が主であるものの、価格決定に当っては商業地としての収益性が検討されることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が良好で、宅地需要は回復。地価は微減から下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性、住環境が良好な一般住宅を中心とする住宅地域。地価下落傾向により優良住宅地域においても地価水準に割安感が生じている。宅地需要は景気好転の期待感から回復傾向にあり、地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

一般住宅を中心にアパート等も介在する住宅地域。住環境、利便性から収益が見込める地域であるが、居住環境を重視する住宅地域であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は標準地と規範性の高いひたちなか市の住宅地事例を採用のうえ求めているので、市場性を反映しており、信頼性の高い価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内の路線商業地域の中では交通量・沿道の状況の点で中位以下に属するが底値感により業務用地としての需要が回復してきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には、貸店舗も見受けられるが、まだ自用の店舗等が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低いため収益価格の精度は相対的に劣る。収益性を重視する路線商業地域であるので、市場性を反映した比準価格を標準としつつも、収益価格を十分関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

水戸市に近く、また中心市街地内にあっては割安感があるため需要は堅調で地価は横ばい傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパート、賃貸マンション等の収益物件が多数見受けられるが、相続対策のものが多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で収益価格が価格決定に影響を及ぼしていないと認められるので収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。