地域要因

石巻駅前の旧来からの商業地で、周辺では市立病院の建設が始まり、店舗事務所需要の向上が顕在化してきている。

地域要因の将来予測

既に移転済みの市役所、現在建設中の市立病院など集客性の向上が期待されており、当分の間、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

飲食店主体のJR石巻駅前の旧来からの商業地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、代替競争関係にある多数の取引事例より求めたもので、規範性が高い。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一部、断念した再開発事業が見られるものの、復興は着実に進んでおり、収益性向上の期待が高まりつつあるなど、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

津波被害が比較的大きかったものの、復興が着実に進んでおり、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

飲食店主体の繁華街であるが、震災以前より土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、代替競争関係にある多数の取引事例より求めたもので、規範性が高い。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅・商店・事務所の混合地域であるが、当面この状態が持続すると予想する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗・事務所のほかに住宅やアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内にスーパー等の商業施設があり交通利便性に優れ、需給バランスは概ね安定している。

地域要因の将来予測

移転需要が終息し、市全体で不動産需要は減少傾向にある。中心市街地内にある既成住宅地域で、生活利便性に優れることから需給バランスは概ね安定しており、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

ファミリータイプを中心にアパートも混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

北方や東方の津波被害を受けた地域の整備が進み、移転需要は一段落している。

地域要因の将来予測

市中心部に近い熟成した住宅地域であり、当面は現状の住環境を維持する見込みである。高台で津波被害もなく需要は堅調であったが、地価は一段落し、ほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

アパートも散見される一般住宅地域であるが、賃貸市場は熟成しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、周辺標準地との均衡にも留意して、石巻市の高台部住宅地域の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災時には浸水した地域ではあるものの被害の程度が軽微であった地域であり、利便性にも優れていることから、需要は根強い。

地域要因の将来予測

石巻市中心部に比較的近く、利便性も良く品等の高い住宅団地である。震災後は津波被災者による需要により地価は上昇したが、移転需要が沈静化したため、今後の地価は横ばい方向と考えられる。

価格決定の理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境・利便性に優れ、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として、当分の間、ほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。今後、市内各所で住宅地、公営住宅の大量供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。

価格決定の理由

周辺地域には遊休土地を活用したアパートも混在しており、一定のアパート需要はあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性に着目した更地取引はなく、自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅に近く、生活利便性の良好な既成住宅地域で、小幅ながらも地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今般の震災において被災の程度が軽微であった既成住宅地域であるが、震災需要の終息とともに、今後、地価の上昇基調も終息していくものと予測する。

価格決定の理由

最寄り駅に比較的近いため、一部、共同住宅が認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害からの復興が進んでいるが、商況は停滞している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は豊富な取引事例から選択した事例に基づき試算したもので、現実の市場を適切に反映している妥当な価格と認められる。収益価格は投資採算性に基づき求められたものであるが、賃貸収入による投資目的の更地取引は少なく自用の店舗・事業所用地としての取引が大半を占める。よって、同種の商業地域等の取引事例から求め、市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台部の既成住宅地域で、移転需要がみられたが、需要は収束した感がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパートも見られる一般住宅地域であるが、賃貸市場は熟成しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、石巻市の高台部住宅地域の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

全般的な店舗事務所需要の回復傾向を反映し、小幅ながらも地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ旧来からの商業地であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、代替競争関係にある多数の取引事例より求めたもので、規範性が高い。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、同一需給圏の需給動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害からいち早く復旧した当該地域の繁華性は比較的良好で、地価の上昇基調が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地はその収益性を指標に土地価格が形成されるが、路線商業地域の収益価格はテナントの業種・業態により左右されるうえに、自己使用目的の業務系用途の需要等もあり、本件で求められた収益価格が有力な指標とならないことから、現実の不動産市場を反映して規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

明確な復興後の状況は未だ見通せず、取引の動きは増えているものの、地価上昇の幅はまだ小さい。

地域要因の将来予測

津波被害を受けた復興途上の商業地域であり、今後は徐々に旧来の商況を取り戻していくと見込まれる。背後住宅地域の復旧如何にもよるが、当面地価は微増傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗・事務所等が中心で、事業者向けの賃貸市場の熟成度は依然低く、収益価格はやや低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、被災して復興途上にある石巻市の郊外路線商業地域としての地域特性を反映して実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害で建物を取り壊した跡地も見受けられるが、既成市街地で旧来の姿を取り戻しつつあることから需要が継続していて、地価水準は上昇基調。

地域要因の将来予測

津波で損壊した建物も見受けられるが、再建が進み従前の利用状況にまで回復すると予測する。震災から時間が経過する中で津波浸水地においても需要が徐々に回復傾向にあることから、地価は微増傾向が続くと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに賃貸アパートもあるが資産保有目的で、現実の不動産市場においては不動産賃貸経営等の投資を目的とする取引は希であり、当該地域の典型的な市場参加者は自己居住目的の個人なので、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。