地域要因

基幹産業の水産加工業が持ち直し、中規模以上の漁港背後地の需要が堅調で、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

東日本大震災の被害を受けたが、移転需要が継続し、工場・事業所の建築が漸次進むものと予測される。従って、地価はやや上昇傾向と思われる。

価格決定の理由

地域内は自用の工場・事業所が殆どで、賃貸市場は成立していない。また、投資目的の更地取引もないため、収益価格は求められず、比準価格により鑑定評価額を求める。比準価格は、同じ新浜町地区の信頼性を有する取引事例のほか、県内臨港部の工業地の事例を採用し、適切に調整され市場の実態を反映している。従って、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

被災地から離れた内陸部に位置する環境変化が殆どない地域であり、震災需要が収束して需要動向は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

県道沿いに農家住宅等が点在するほかは農地・原野等が中心の地域で格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。震災需要で地価が若干上昇したが、既に収束したので今後の地価は横這い傾向と思料する。

価格決定の理由

市街化調整区域に存する住宅地域で、農家住宅等が点在する程度で収益物件はなく、賃貸市場は形成されていないことから収益価格の試算はできなかった。当該地域は自己所有目的の取引が殆どであることから、対象不動産と代替性を有する類似の事例から求めた比準価格は実証的であると思料する。利府町及び周辺市町に所在する農家住宅地の取引価格及び公示価格等との均衡にも留意のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部からやや離れているが、品等が良好なことから、市内における住宅地の中では人気があり、需給バランスは安定的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅団地で、当面は現状のまま推移するものと予測する。市内の住宅地域としては品等上位で、近くに大型スーパーもあり、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

団地内にはファミリータイプを中心にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

工場等も見られる平坦な住宅地域。価格水準に値頃感があり、実需に根差した一定の需要が見られる。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅の他、工場等も混在する地域であるが、周辺環境等を勘案するに、住宅地としての用途が深化すると予測する。値頃感を有する住宅地の需要は堅調であり、地価は概ね横這い乃至微増傾向と予測する。

価格決定の理由

平坦な住宅地域に存し、戸建住宅の他、アパート等も見られる。賃貸需要にはやや軟調基調も見られ、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから収益価格は参考にとどめ、信頼性を有する取引事例に基づき試算された比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

町内の土産物店街は、復興が進み賑わいを取り戻しているが、離れた幹線道路沿いの商業地はやや立ち遅れ閉鎖施設も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

土産物店等の観光施設は自己所有の店舗が主であるが、対象地域は繁華性が劣り店舗併用住宅もしくは共同住宅としての利用の可能性が強くなり、収益事業の想定が可能である。但し、需要の中心は自己所有による事業者もしくは居住者であることから、取引事例を基にした比準価格を標準に収益価格を参考として、代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

松島町南部の国道45号線背後の住宅地域であり、中心住宅地域に比べ利便性が劣るため、土地需要は高くなく、横這い傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当該地域に価格の変動要因はなく当分の間は現状維持と考えられる。県内平均を超す人口減、高齢化率等から鑑みて、中長期的には土地需要が減退し地価は緩やかに下落するものと考えられる。

価格決定の理由

同一需給圏における主たる需要者は、松島町及びその周辺市町村に地縁を有する個人と考えられるが、対象不動産は賃貸市場が未成熟な戸建住宅地域に所在するため収益還元法は適用せず、市場参加者の属性等も考慮のうえ現実の市場において成立した取引事例に基づき試算した比準価格を再吟味し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

震災直後宿泊客数は増加したが、入込客数は震災前に回復せず、長期的には減少傾向にある。

地域要因の将来予測

震災後の復旧復興は早期に完了し、影響は残っていない。観光客の賑わいはあるが入込客数は震災前には回復していない。土砂災害は若干程度おそれのある区域にかかるが影響は少ない。

価格決定の理由

近隣地域の標準的使用は自営の土産物店や飲食店であり、特殊な地域で賃貸に供することはほとんどなく、標準的な収益性の把握が困難であることから収益価格は求めることができない。自己所有による経営がほとんどであることから、実証性を有する取引事例より求めた比準価格を基に、代表標準地との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。