宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２(東塩釜駅・陸前浜田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,100円
2017年01月01日に行った宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２(宮城県塩竈市新浜町２−１９−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県塩竈市新浜町２丁目１４９番８２ |
| 住居表示 | 新浜町２−１９−６ |
| 価格 | 22,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東塩釜、1,600m |
| 地積 | 253㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 工場兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事業所、工場、一般住宅等が混在する地域 |
| 前面道路の状況 | 西15.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
秋元康男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 秋元康男 |
|---|---|
| 価格 | 22,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側で道路に接面するため、標準的画地と比較すると居住の快適性がやや優れるが、変動状況としては特段の要因は無い。 |
| 地域要因 | 工場等も見られる平坦な住宅地域。価格水準に値頃感があり、実需に根差した一定の需要が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅、共同住宅の他、工場等も混在する地域であるが、周辺環境等を勘案するに、住宅地としての用途が深化すると予測する。値頃感を有する住宅地の需要は堅調であり、地価は概ね横這い乃至微増傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、塩竈市の住宅地域及び住工混在地域。主たる需要者は、圏内の一次取得者及び買替え層である。当地域は、魚市場や水産加工場に近接するため、従前より水産業関連の需要が見られるが、震災以降は、値頃感に着目したミニ開発による宅地供給も見られ、需給は概ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地は250㎡程度で500万円台中盤、同規模の新築戸建住宅2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市内人口、土地取引件数は減少傾向。住宅地需給は概ね均衡しているが、環境・利便性に優る地域とそれ以外で、需要の二極化傾向が進行。 |
髙森幹雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙森幹雄 |
|---|---|
| 価格 | 22,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺地域では宅地開発が徐々に進んでおり、新規分譲の高値傾向に牽引され、地価は強含み傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 事業所、工場、一般住宅の住工混在地域で、住宅地分譲が散見されることから、今後住宅の割合が徐々に増加するものと予測する。地価はやや上昇から横這い傾向に推移すると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、塩釜市内の住宅地域一帯と判定される。需要者の中心は、塩釜市内の居住者が主であるが、特に基幹産業である水産業・水産加工業関連業種に属する個人が中心である。交通接近性にやや劣り、事業所・工場等の混在も見られる等、居住環境は劣るが、漁港背後の利便性を重視する需要が認められる。土地は250㎡程度で500万円∼600万円程度、新築の戸建物件は2200万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 震災の被害による需要増大の影響は残るが、住宅地で地価の回復傾向は落ち着いている。低地の商業地等では依然として需給共に低位で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3323858 北緯 141度0428854 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東塩釜駅(地価相場 36,750円/㎡)陸前浜田駅(地価相場 27,100円/㎡)本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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