宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外(松島海岸駅・松島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,300円

2017年01月01日に行った宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,300円/㎡としました。

宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県宮城郡松島町松島字小石浜２３番２９外
住居表示 
価格17,300円/㎡
交通施設、距離松島海岸、730m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中忠一氏による調査レポート

不動産鑑定士田中忠一
価格17,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松島町南部の国道45号線背後の住宅地域であり、中心住宅地域に比べ利便性が劣るため、土地需要は高くなく、横這い傾向にて推移している。
地域要因の将来予測当該地域に価格の変動要因はなく当分の間は現状維持と考えられる。県内平均を超す人口減、高齢化率等から鑑みて、中長期的には土地需要が減退し地価は緩やかに下落するものと考えられる。
市場の特性同一需給圏は松島町内の低層住宅地域。主たる需要者は松島町及びその周辺市町村に地縁を有する個人である。松島町の中心部から距離があり、地価水準も低兼な地域である。既成住宅が建ち並ぶ当該地域の取引は中古住宅付きの物件が主であり取引に至っても低位で成約する傾向が強い。土地は230㎡程度で400万円程度が指標。
一般的要因仙台通勤圏だが町内の土地供給がやや過剰であり、近接市への人口流出も見られ、不動産市場は停滞している。

菅谷正志氏による調査レポート

不動産鑑定士菅谷正志
価格17,200円/㎡
個別的要因地域内の標準的な画地である。
地域要因町外れにある孤立した感のある集落であり、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測松島湾に近い丘陵地に囲まれた小規模な集落地域であり、供給が限られていることから取引は少ない。地域に特段の変動要因はなく、ほぼ現況で推移すると見込まれる。
市場の特性同一需給圏は松島町中心市街地外周部ならびに郊外の地価が低めな住宅地域の範囲で、需要者は地縁のある町内や東松島市等周辺市町から転入する一次取得者層が中心となる。同町は区画整理事業による供給増で売れ残りが続いていたが、震災による移転需要等で完売となり、以後市場は落ち着いている。土地は250㎡程度で400万円前後、新築の戸建分譲は2，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因震災から早期に復旧復興を果たし移転需要も見られたが、観光産業は回復が遅れ気味であり不動産市場は横這い基調である。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3689069
北緯 141度0591761

参考：該当物件周辺マップ

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宮城県宮城郡松島町磯崎字磯崎５２番宮城県宮城郡松島町松島字町内９８番４宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外熊本県天草郡松島町合津字前島６１７４番１２外熊本県天草郡松島町合津字國迫４５７２番２

参考：近隣駅の地価相場

松島海岸駅(地価相場 24,100円/㎡)松島駅(地価相場 28,000円/㎡)高城町駅(地価相場 28,000円/㎡)陸前浜田駅(地価相場 27,100円/㎡)愛宕駅(地価相場 28,000円/㎡)手樽駅(地価相場 28,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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