宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外(松島海岸駅・松島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,000円

2017年01月01日に行った宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離松島、450m
地積331㎡
形状台形(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況旅館兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所、ホテル等が混在する路線商業地域
前面道路の状況西10.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菅谷正志氏による調査レポート

不動産鑑定士菅谷正志
価格28,000円/㎡
個別的要因二方路による増価はなく、標準的画地相当でる。
地域要因町内の土産物店街は、復興が進み賑わいを取り戻しているが、離れた幹線道路沿いの商業地はやや立ち遅れ閉鎖施設も見られる。
市場の特性近隣地域は土産物店街から離れた幹線道路沿いの繁華性のやや低い商業地域である。同一需給圏は隣接市町を含めた商業地域ならびに同町内の住商混在地域であり、背後の住宅地との価格関連性もある。需要者は町内在住の個人事業者が中心となり、住宅としての利用もある。需要の中心は商業地のため規模や形状にばらつきがあるが、300㎡程度の更地で1，000万円前後と推測される。
一般的要因震災から早期に復旧復興を果たし移転需要も見られたが、観光産業は回復が遅れ気味であり不動産市場は横這い基調である。

齋正晴氏による調査レポート

不動産鑑定士齋正晴
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松島観光の中心商業地域からやや離れており、観光客の流入は期待できない。背後住宅地域の範囲も狭いため商業地需要は弱い。
市場の特性観光地松島にあって近隣地域は観光商業地からから離れた繁華性の低い国道沿い商業地域である。同一需給圏は町内観光商業地の背後地域及び隣接する東松島市・大郷町の幹線街路沿いの路線商業地域を含む。需要者は地縁を有する事業経営者及び商店主等が中心で、圏外からの参入は少ない。取引機会は少なく、需要の中心価格帯の把握がやや困難であるが、過去の取引水準等から見て土地300㎡程度で1000万円程度と推測される。
一般的要因昨年比、松島町の世帯数0．42％減、人口1．19％減。観光入込客数は減少。都計街路ほか20路線の街路整備、松島橋の架け替えを進めている。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度3689069
北緯 141度0591761

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮城県宮城郡松島町磯崎字磯崎５２番宮城県宮城郡松島町松島字町内９８番４宮城県宮城郡松島町磯崎字白萩５８番熊本県天草郡松島町合津字前島６１７４番１２外熊本県天草郡松島町合津字國迫４５７２番２

参考：近隣駅の地価相場

松島海岸駅(地価相場 24,100円/㎡)松島駅(地価相場 28,000円/㎡)高城町駅(地価相場 28,000円/㎡)陸前浜田駅(地価相場 27,100円/㎡)愛宕駅(地価相場 28,000円/㎡)手樽駅(地価相場 28,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード