宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６(東塩釜駅・陸前浜田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
11,700円
2017年01月01日に行った宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６(宮城県塩竈市新浜町３−８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県塩竈市新浜町３丁目１０９番８６ |
| 住居表示 | 新浜町３−８−１２ |
| 価格 | 11,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東塩釜、1,700m |
| 地積 | 865㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 港湾背後地に水産加工工場が多い工業団地 |
| 前面道路の状況 | 南東15.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙森幹雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙森幹雄 |
|---|---|
| 価格 | 11,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 基幹産業の水産加工業が持ち直し、中規模以上の漁港背後地の需要が堅調で、地価は上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 東日本大震災の被害を受けたが、移転需要が継続し、工場・事業所の建築が漸次進むものと予測される。従って、地価はやや上昇傾向と思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、塩釜市内の工業地域のほか、多賀城市や七ヶ浜町の一部の工業地域である。需要者の中心は、市内の水産加工業者や関連事業者であるが、津波被害を受けた市外の広範囲の事業者の参入も見込まれる。東日本大震災により被害を受けたが、復旧工事が進捗するとともに、移転需要の受け皿となり需要が増加している。取引される土地の面積にばらつきはあるが、土地は900㎡程度で1100万円程度が取引の中心価格帯となる。 |
| 一般的要因 | 震災の被害による需要増大の影響は残るが、住宅地で地価の回復傾向は落ち着いている。低地の商業地等では依然として需給共に低位で推移している。 |
青田令子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青田令子 |
|---|---|
| 価格 | 11,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 津波被害、地盤沈下で需要が低調な時期もあったが、その後は回復傾向で推移してきた。大分落ち着いたが、地価はまだ若干の上昇傾向を維持。 |
| 地域要因の将来予測 | 塩釜港に面した塩竈水産加工団地は、水産加工関連の工場が多い工業地域である。震災後は倉庫・工場用地への需要が高まり大きく地価は上昇した。近時の市場は落着きを見せており、地価は若干の上昇と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は塩竃市を含む県内全域の工業地域。需要者は地元水産業者や倉庫業者のほか、県外から進出した企業も含まれる。塩釜港に近く工業地としての立地条件が良好である。震災以降、工場、倉庫に対する需要が回復し、地価の回復傾向も進んだが、近時は落着きをみせており上昇幅は縮小している。特殊事情を含むものもあり、また規模もまちまちであることから中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 震災後、地価下落が大きかった地域もあったが、基幹産業である漁業・水産加工業の回復に併せて地価は震災前の水準に戻る傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度330253 北緯 141度0475434 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東塩釜駅(地価相場 36,750円/㎡)陸前浜田駅(地価相場 27,100円/㎡)本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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