宮城県宮城郡松島町松島字町内９８番９(松島海岸駅・松島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
77,200円
2017年01月01日に行った宮城県宮城郡松島町松島字町内９８番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県宮城郡松島町松島字町内９８番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 77,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松島海岸、600m |
| 地積 | 293㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4FB1 |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 土産店、飲食店等が集まる中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東13.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
菅谷正志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菅谷正志 |
|---|---|
| 価格 | 77,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な店舗敷地であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 震災直後宿泊客数は増加したが、入込客数は震災前に回復せず、長期的には減少傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 震災後の復旧復興は早期に完了し、影響は残っていない。観光客の賑わいはあるが入込客数は震災前には回復していない。土砂災害は若干程度おそれのある区域にかかるが影響は少ない。 |
| 市場の特性 | 全国的に有名な観光地である松島における土産物店を主とする中心商業地域で、近隣地域の範囲は極めて狭い。同一需給圏は同町、東松島市、仙台市等隣接市町内の商業性を有する広域的な地域の範囲。近隣地域内での土地取引は極めて少なく、主な需要者は土産物店、飲食店、旅館を営む地元の事業者等である。市場での価格水準の把握は困難であるが、需要の中心は、300㎡程度で2，500万円前後と推測される。 |
| 一般的要因 | 震災から早期に復旧復興を果たし移転需要も見られたが、観光産業は回復が遅れ気味であり不動産市場は横這い基調である。 |
菅原史朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菅原史朗 |
|---|---|
| 価格 | 77,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域北側背後に傾斜があり、土砂災害警戒区域に指定済の観光地内の商業地域であり、当該地域における地価は微減傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 観光客対象の土産物店・飲食店等が混在する商業地域。観光客入込数は回復傾向にあるが、震災前を割り込んでいる。供給が限定されているが潜在的な需要は強く、地価は微減傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 年間来客数が数百万人にのぼる観光地の中心にあり、震災後に落ち込んだ観光客入込数は近年は回復傾向にあるものの、震災前を割り込んでいる。同一需給圏は、土産物店・飲食店等が混在する国道45号線沿いの商業地域で、広域的には隣接市町である塩釜市・東松島市等の繁華街も含まれると思料する。需要者は県内及び県外の観光産業の事業者が見込まれる。取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 隣接市町の大規模商業施設への顧客流出が著しく、松島町内の商業地域については、観光地区を除き需要は乏しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3704957 北緯 141度0635338 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮城県宮城郡松島町磯崎字磯崎５２番宮城県宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外宮城県宮城郡松島町高城字元釜家１３番６宮城県宮城郡松島町磯崎字白萩５８番熊本県天草郡松島町合津字前島６１７４番１２外熊本県天草郡松島町合津字六百田７８５番１熊本県天草郡松島町合津字國迫４５７２番２
参考：近隣駅の地価相場
松島海岸駅(地価相場 24,100円/㎡)松島駅(地価相場 28,000円/㎡)高城町駅(地価相場 28,000円/㎡)陸前浜田駅(地価相場 27,100円/㎡)愛宕駅(地価相場 28,000円/㎡)手樽駅(地価相場 28,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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