地域要因

郊外型店舗の出店が駅西側に集中しており、駅東側の既成住宅地域は近接商店街の衰退による利便性低下もあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

新津駅東側に存する既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。商業施設等の駅西側への偏在により近隣地域への宅地需要はやや弱いが一定程度の需要はあり、地価は今後も微下落で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地付近には建築時期の古いアパートも散見されるが、自用の戸建住宅の利用が中心であり、税対策や遊休地活用目的が殆どであり、賃料と土地価格の連関性が弱く、採算の合う賃貸物件の想定ができない為、収益還元法は適用し得なかった。一方、比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 駅前商店街の空き店舗は目立ち、商店主の高齢化が進行しており、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

 駅前の商業地であるが、客足は郊外へ進出した大型店舗等へ流出しており、地価水準の下落傾向は継続すると予測する。

価格決定の理由

 周辺には賃貸物件も見受けられるが、空きテナントもあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位となった。自用物件が標準的であるため、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 新規分譲地や既存の分譲地との競合において既成住宅地に存する地域は幾分弱含みである。

地域要因の将来予測

 戸建住宅を中心とした比較的利便性の高い住宅地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

 自用の戸建住宅が多くを占め、貸家としての賃貸需要は少なく、収益性を期待できないため収益価格は試算しなかった。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域に存するため、近隣地域、類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型店舗の出店が駅西側に集中しており、駅東側の既成住宅地域は近接商店街の衰退による利便性低下もあるものの、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地付近には建築時期の古いアパートも散見されるが、標準地周辺は自用の戸建住宅が中心であり、事業収支等の観点から安定的な賃貸物件を想定できないため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新津駅付近の郊外型店舗との競合による客足の分散化等により、立地条件に劣る当該地域の需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部から離れた路線商業地域であり、当面は概ね現状推移するものと予測される。新津駅付近の郊外型店舗の存在により、郊外型店舗の客足は分散しており、立地条件に劣る当該地域の需要はやや弱含みである。

価格決定の理由

近隣地域内においては自用が中心であり、繁華性もやや低いことから十分な賃貸需要が得られないと判断したため収益還元法の適用は見送った。対して、取引事例比較法においては対象標準地付近の取引事例が少ないため、やや広域的に収集し、類似地域に存する信頼性のある取引事例を採用し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年、郊外型店舗の出店が駅西側に偏在し、駅東側の既成住宅地域は利便性が低下しているが、値頃感から需要は底堅い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の他、アパートも存する住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。商業集積地にはやや距離があるが、相対的な割安感から地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は自用の戸建住宅利用が中心であり、標準地は小規模であるため十分な駐車場を確保できず、経済合理性を備えた賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、分譲地や立地条件に優る地域との競合等により、当該地域の宅地需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街地中心部から離れた住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。分譲地や立地条件に優れる地域との競合等から、当該地域の需要は弱含みで、地価は下落傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

自己利用の戸建住宅が中心の地域であり、公法上の規制を鑑みても事業収支の観点から賃貸物件を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を見送った。対して、取引事例比較法においては類似地域に存する信頼性のある取引事例を採用し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業は背後地人口の多い中心部の幹線道路沿いへの投資が中心であり、郊外の幹線沿いは営業所、店舗等の不動産需要の減退が続いている。

地域要因の将来予測

郊外の幹線道路沿いに存し、事業所、店舗の他住宅も見られ、今後も現状を維持すると予測する。近隣地域は五泉市に近い秋葉区の外れに位置し、需要は低調であり、今後の地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地周辺の沿道型店舗、事務所、事業所等は自用の建物利用が中心であり賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

分譲地や立地条件に優れる住宅地域との競合等により、立地条件に劣る当該地域への需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした旧新津市街地郊外の住宅地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。分譲地との競合等から、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

一部共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心であり、収益性の観点から経済合理性が認められないため収益還元法の適用は見送った。対して取引事例比較法においては類似地域に存する信頼性のある取引事例を採用し、適切に比準が行われたものと判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に変動はないが地域内住民の高齢化等により需要は弱含みの傾向である。

地域要因の将来予測

農家集落が建ち並ぶ地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、限定的な需要を反映して地価はやや下落傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家集落地域で、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法においては市街化調整区域に関する事例が少ないため広域的に収集し、適切に比準を行った。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成しつつある住宅地域で、地域要因に大幅な変動はないが、中心市街地からやや離れているため、宅地需要は弱含みの域を脱していない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されると予測する。新興住宅地域との競合等から宅地需要は低調であるが、値頃感があることから、地価は小幅な下落で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件がいくつか見られるものの、自己使用目的の戸建住宅用地取引が支配的な地域であり、事業収支の観点からもアパート等の収益物件を想定することが非現実的であるため、収益還元法を非適用とした。したがって、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存集落を基盤とした既成住宅地域であるが、周辺で小規模開発による宅地分譲が見られる等、一般住宅地化が徐々に進行している。

地域要因の将来予測

農家住宅や介在農地の小規模開発等によって、徐々に一般住宅の介在度が高まると予測される。既に価格水準が低位であり、分譲素地としての需要も存することから、地価は安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸需要が見込めないため、収益還元法を非適用とした。したがって、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新潟市のベッドタウンとしてほぼ熟成した住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はなく、一定の宅地需要が存している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の地域環境が維持されると予測する。新潟市中心部へのアクセス性が良く、宅地需要は底堅いことから、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も介在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格の信頼性は相対的に劣る。居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、収益価格は参考価格に留め、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の集落地域では地縁・血縁による需要以外に転入需要等、新規の需要は殆ど見られない。農業従事者の高齢化の影響もあり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

郊外の既成農家住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。外部からの転入需要は殆ど見られず地域のコミュニティは硬直化し、高齢化・人口減少による需要減退により地価は緩やかな下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺は市街地から遠い農耕地帯に囲まれた平野部の集落地域であり、近隣地域及びその周辺に賃貸物件は見られず、貸家市場が成立していないため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。