新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０(古津駅・東新津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,200円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
住居表示 
価格33,200円/㎡
交通施設、距離古津、1,000m
地積191㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格33,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因分譲地や立地条件に優れる住宅地域との競合等により、立地条件に劣る当該地域への需要は弱含みである。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした旧新津市街地郊外の住宅地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。分譲地との競合等から、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、秋葉区における住宅地域全般。需要者は秋葉区内を中心として、立地条件に優れる地域においては、新潟市内及び周辺市町村からの流入も見られる。居住環境に優れた地域では地価は堅調であるが、立地条件に劣る住宅地域においては需要は弱含みの状況である。土地は、600∼800万円程度、建売物件では総額1900万円∼2300万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因秋葉区の人口は減少で世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格33,100円/㎡
個別的要因地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因熟成しつつある住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はないが、中心市街地からやや離れているため宅地需要は弱含みである。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されると予測する。新興住宅地域との競合等から宅地需要は低調であり、地価は今後も軟調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋葉区の一般住宅地域一円である。需要者は、秋葉区及び新潟市中心部に就労する一次取得者が多く、圏外からの転入者も散見される。新潟市に近い秋葉区北部の区画整理地や民間分譲地に需要が吸収されており、市街地からやや離れた「古津駅」勢圏の住宅地域に対する需要は依然として弱含みである。土地は600∼800万円程度が需要の中心であり、新築戸建物件は少ないが、2000∼2500万円程度が需要の中心と推察される。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7772354
北緯 139度1200565

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市秋葉区蒲ケ沢字中谷内１８９０番１新潟県新潟市秋葉区吉岡町１２０８番１４新潟県新潟市秋葉区南町４４２１番３新潟県新潟市秋葉区西古津１９２６番６０新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１新潟県新潟市秋葉区蒲ケ沢字中谷内１８９０番１

参考：近隣駅の地価相場

古津駅(地価相場 34,000円/㎡)東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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