新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外(新津駅・さつき野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,900円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外(新潟県新潟市秋葉区新津本町２−５−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外 |
| 住居表示 | 新津本町２−５−３４ |
| 価格 | 57,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新津、400m |
| 地積 | 727㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、銀行等が建ち並ぶ中心商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西16.5m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岸本卓也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岸本卓也 |
|---|---|
| 価格 | 58,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前商店街の空き店舗は目立ち、商店主の高齢化が進行しており、需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前の商業地であるが、客足は郊外へ進出した大型店舗等へ流出しており、地価水準の下落傾向は継続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、秋葉区及びその周辺地域における駅前商業地を主とした地域。店舗、事務所、小売店が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人等が中心である。中心部の空洞化、大型郊外店舗への顧客流出の影響により、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に取引される規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 区内、及び隣接区に立地する大型商業施設への顧客流出により、既存の商店街の空洞化は進んでいる。 |
小俣徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小俣徹 |
|---|---|
| 価格 | 57,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。 |
| 地域要因 | 金融機関も存する店舗連担性の高い旧来からの商店街であるが、介在する小売店舗、飲食店等は閉店が続いており、空洞化が進んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の商業施設への顧客流出、後継不足等による店舗閉店が進む商店街であり、一般住宅への転用が緩やかに進むと予測する。店舗需要が減退し、転用への制約もあり、地価は今後も下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市秋葉区内の既成商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者等である。近年、新津駅西側において郊外型店舗が集積し若年層を中心に顧客の流出が続いている。銀行、医院など一部に集客力のある施設も見られるが、多くの店舗は売上不振、後継不足などの問題等を抱え、店舗の閉店が続いている。こうした空洞化による地価下落は当面続くものと考えられる。取引件数が少なく、事情作用も大きいため、中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向であるが、高齢化が県水準で推移。取引件数、建築着工とも増加に転じているが、住宅購入予算は横這い傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度7976969 北緯 139度1247304 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
新潟県新潟市秋葉区新津本町１丁目２０７７番６新潟県新潟市秋葉区日宝町１０５番３５新潟県新潟市秋葉区山谷町２丁目５０２９番９新潟県新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１新潟県新潟市秋葉区吉岡町１２０８番１４新潟県新潟市秋葉区南町４４２１番３新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１新潟県新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１
参考：近隣駅の地価相場
新津駅(地価相場 33,600円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード