新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外(東新津駅・新津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
17,300円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外(新潟県新潟市秋葉区滝谷町３−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外 |
| 住居表示 | 滝谷町３−２１ |
| 価格 | 17,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東新津、250m |
| 地積 | 1,508㎡ |
| 形状 | 台形(2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、店舗、事業所等の混在する地域 |
| 前面道路の状況 | 南西12.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小俣徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小俣徹 |
|---|---|
| 価格 | 17,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。 |
| 地域要因 | 商業は背後地人口の多い中心部の幹線道路沿いへの投資が中心であり、郊外の幹線沿いは営業所、店舗等の不動産需要の減退が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の幹線道路沿いに存し、事業所、店舗の他住宅も見られ、今後も現状を維持すると予測する。近隣地域は五泉市に近い秋葉区の外れに位置し、需要は低調であり、今後の地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市秋葉区の商住混在地域及び路線商業地域。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者等である。圏内では近年、JR信越本線西側に大型のSCが多数出店し、商業などの拠点性が急速に高まっている。一方で、近隣地域のような郊外地域においては背後の居住人口が減少し、店舗や営業所を目的とした不動産需要の減退が続いており、地価も下落傾向にある。取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向で推移。但し、郊外部など既成地域は人口流出が見られ、個人消費が停滞するなか、店舗用地等の不動産需要は減退傾向。 |
佐藤学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤学 |
|---|---|
| 価格 | 17,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 商業地として立地性に劣り、環境に優れる路線商業地域との競合から、宅地需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 特に大きな変動要因も存しないことから、今後も現状を維持しながら推移すると予測される。作業所や住宅も見られるように商業地としての繁華性は低めのため、宅地需要はやや弱含みの傾向が継続するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新潟市秋葉区の商業地域や商住混在地域全般と判定した。需要者の中心は路線商業地域では郊外型の店舗等の事業を行う県内外の法人、地元の中小法人等で、商住混在地域では地元の中小法人等が中心である。圏内の路線商業地域は、新津駅付近や秋葉区役所付近に郊外型店舗が存する等競合も激しく、近隣地域のように立地条件に劣る地域は厳しい状況が継続している。取引される土地の画地条件は千差万別で、中心価格帯を見出すのは困難な状況である。 |
| 一般的要因 | 秋葉区の人口は減少で世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度78815841674805 北緯 139度14169311523438 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１新潟県新潟市秋葉区日宝町１０５番３５新潟県新潟市秋葉区吉岡町１２０８番１４新潟県新潟市秋葉区新津東町２丁目３８５番１４新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目１００５番２新潟県新潟市秋葉区滝谷町１９番２新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１
参考：近隣駅の地価相場
東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)新関駅(地価相場 24,600円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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