新潟県新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外(荻川駅・さつき野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,100円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外
住居表示 
価格25,100円/㎡
交通施設、距離荻川、1,500m
地積403㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格25,100円/㎡
個別的要因接面街路が南東側のため、日照・通風等の快適性がやや優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因既存集落を基盤とした既成住宅地域であるが、周辺で小規模開発による宅地分譲が見られる等、一般住宅地化が徐々に進行している。
地域要因の将来予測農家住宅や介在農地の小規模開発等によって、徐々に一般住宅の介在度が高まると予測される。既に価格水準が低位であり、分譲素地としての需要も存することから、地価は安定的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、広義には秋葉区の一般住宅地域であるが、狭義には秋葉区北部の価格低位の既成住宅地域である。需要者は、同圏内在住者及び地縁・血縁的関係者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。周辺の区画整理や民間開発による分譲宅地に需要が吸収されているため、既成住宅地の需要は低調であるが、一定規模を有する画地は分譲素地としての需要が見られる。画地規模による偏差が大きいが、土地は1000万円以下が需要の中心と推察される。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格25,100円/㎡
個別的要因南東側道路に接面し、快適性等で効用が認められる。なお、個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因能代川堤防背後の集落地域であるが、荻川駅付近の開発に伴う分譲素地等の関連需要や代替需要が増加しており、需給バランスが改善している。
地域要因の将来予測能代川堤防背後の集落地域としての趣が残るが、一般住宅の混在化が緩やかに進むと予測する。荻川駅周辺開発に伴う近隣地域への宅地需要の増加が見られ、今後の地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧新津市の秋葉区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の地縁・血縁のある個人の他、隣接区部や市域からの転入も見られる。圏内の北方エリアでは信越線駅周辺に住宅団地が整備され、若年層を中心に選好されている。当該開発に伴い近隣地域での外縁部の集落地域においても一般住宅用地や素地としての需要が高まっており、地価は安定している。土地は600∼1，100万円、新築戸建物件は2，000∼3，000万円が中心価格帯である。
一般的要因人口は微減傾向であるが、高齢化が県水準で推移。取引件数、建築着工とも増加に転じているが、住宅購入予算は横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8287688
北緯 139度1170072

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市秋葉区中野４丁目２９３番５外新潟県新潟市秋葉区さつき野１丁目３４１番６９新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５新潟県新潟市江南区木津２丁目３２６番３

参考：近隣駅の地価相場

荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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