新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１(新津駅・東新津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１(新潟県新潟市秋葉区新津本町３−１９−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,100円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１
住居表示新津本町３−１９−１０
価格39,100円/㎡
交通施設、距離新津、750m
地積212㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか学校等も見られる既成住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格39,000円/㎡
個別的要因角地であるが、側道の状況から、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因郊外型店舗の出店が駅西側に集中しており、駅東側の既成住宅地域は近接商店街の衰退による利便性低下もあるものの、需要は底堅い。
市場の特性同一需給圏は旧新津市の秋葉区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の地縁・血縁のある個人が中心であるが、隣接区部や市域からの転入も見られる。圏内は信越本線西側に郊外型店舗が集中立地し、若年層を中心に選好されている。新津駅東側は利便性の相対的低下から需要がやや弱く、近隣地域のような商店街に近い既存住宅地域においても選好性はやや弱い。土地は600∼900万円、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は微減傾向であるが、高齢化が県水準で推移。取引件数、建築着工とも増加に転じているが、住宅購入予算は横這い傾向にある。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格39,100円/㎡
個別的要因側道は狭幅員のため角地による増分価値は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因旧新津市中心部の既成住宅地域で相対的地位の低下が認められるが、値頃感等を背景として、宅地需要は緩やかな改善傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、広義には秋葉区の一般住宅地域であるが、狭義には旧新津市街地の住宅地域である。需要者は、旧新津市街地に居住・就労する一次取得者が多く、圏外からの転入者は少ない。旧新津市街地の一定の居住環境や利便性を有する地域では、景況感の改善や長年の地価下落による値頃感等から、宅地需要は緩やかな改善傾向にある。土地は600∼800万円程度、新築戸建物件は2000∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7942362
北緯 139度123189

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新津駅(地価相場 33,600円/㎡)東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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