新潟県新潟市秋葉区滝谷町１９番２(東新津駅・新津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区滝谷町１９番２(新潟県新潟市秋葉区滝谷町１２−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,000円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区滝谷町１９番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区滝谷町１９番２
住居表示滝谷町１２−２４
価格23,000円/㎡
交通施設、距離東新津、200m
地積330㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる高台の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格23,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動はないが、分譲地や立地条件に優る地域との競合等により、当該地域の宅地需要は弱含みである。
地域要因の将来予測市街地中心部から離れた住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。分譲地や立地条件に優れる地域との競合等から、当該地域の需要は弱含みで、地価は下落傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、秋葉区における住宅地域全般。需要者は秋葉区内を中心として、立地条件に優れる地域においては、新潟市内及び周辺市町村からの流入も見られる。居住環境に優れた地域では地価は堅調であるが、立地条件に劣る住宅地域においては需要は弱含みの状況である。土地は、600∼800万円程度、建売物件では総額1900万円∼2300万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因秋葉区の人口は減少で世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格23,000円/㎡
個別的要因南西側道路に接面し、快適性等で効用が認められる。なお、個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因新津駅近郊にアクセスの良い小規模分譲地が多く供給され、近隣地域内は利便性や環境面から地縁・血縁関係者に需要は限定される傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。新津駅近郊において良質かつ割安な宅地供給があり、利便性で劣る近隣地域は外部からの転入者も少なく、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧新津市の秋葉区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の地縁・血縁のある個人が中心であり、隣接区部や市域からの転入はあまり見られない。圏内は近年、信越本線西側の郊外型店舗に近い住宅団地が若年層を中心に選好されている。一方、バイパスに遠く交通接近性の劣る郊外部の住宅地の需要はやや弱い。今後も下落傾向が続くと考えられる。土地は500∼800万円、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は微減傾向であるが、高齢化が県水準で推移。取引件数、建築着工とも増加に転じているが、住宅購入予算は横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度78716259999999
北緯 139度1415903

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１新潟県新潟市秋葉区日宝町１０５番３５新潟県新潟市秋葉区吉岡町１２０８番１４新潟県新潟市秋葉区新津東町２丁目３８５番１４新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目１００５番２新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外

参考：近隣駅の地価相場

東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)新関駅(地価相場 24,600円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード