新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５(荻川駅・さつき野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５(新潟県新潟市秋葉区荻島２−１４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,100円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
住居表示荻島２−１４−５
価格49,100円/㎡
交通施設、距離荻川、550m
地積252㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格49,100円/㎡
個別的要因接面街路が南側のため、日照・通風等の快適性が優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因新潟市のベッドタウンとしてほぼ熟成した住宅地域のため、地域要因に大幅な変動はなく、一定の宅地需要が存している。
地域要因の将来予測低層住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現在の地域環境が維持されると予測する。新潟市中心部へのアクセス性が良く、宅地需要は底堅いことから、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋葉区の一般住宅地域一円である。需要者は、秋葉区及び新潟市中心部に就労する一次取得者が多く、圏外からの転入者も比較的多い。秋葉区北部は、新潟市中心部へのアクセス性が良く、宅地需要は比較的堅調に推移している。区画整理や民間開発による良質な分譲宅地が供給されており、周辺の既成住宅地域の需要も安定している。土地は600∼1200万円程度、新築戸建物件は2500∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格49,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 区画整然とした利便性の高い住宅地において需要は底堅い。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした居住環境の良好な住宅地域であり、地価動向は概ね横ばい傾向を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市のうち、秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の多くは秋葉区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。新規分譲されたニュータウンにおいては需要は安定している。土地は、230∼250㎡前後、総額900∼1300万円前後、建売物件では総額2000万円∼2800万円前後である。
一般的要因 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8320045
北緯 139度115546

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市秋葉区結字内畑１７５番１外新潟県新潟市秋葉区中野４丁目２９３番５外新潟県新潟市江南区木津２丁目３２６番３

参考：近隣駅の地価相場

荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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