新潟県新潟市秋葉区西古津１９２６番６０(古津駅・新津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区西古津１９２６番６０(新潟県新潟市秋葉区西古津５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,200円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区西古津１９２６番６０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区西古津１９２６番６０
住居表示西古津５−１１
価格35,200円/㎡
交通施設、距離古津、150m
地積187㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格35,200円/㎡
個別的要因接面街路が南西側のため、日照・通風等の快適性がやや優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因熟成しつつある住宅地域で、地域要因に大幅な変動はないが、中心市街地からやや離れているため、宅地需要は弱含みの域を脱していない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現在の地域環境が維持されると予測する。新興住宅地域との競合等から宅地需要は低調であるが、値頃感があることから、地価は小幅な下落で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、秋葉区の一般住宅地域一円である。需要者は、秋葉区及び新潟市中心部に就労する一次取得者が多く、圏外からの転入者も散見される。新潟市に近い秋葉区北部の区画整理地や民間分譲地に需要が吸収されており、市街地からやや離れた「古津駅」勢圏の住宅地域に対する需要は依然として弱含みである。土地は600∼800万円程度が需要の中心であり、新築戸建物件は少ないが、2000∼2500万円程度が需要の中心と推察される。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格35,200円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因既存の一般住宅地域で、特に大きな変動要素は無い。駅近で利便性は高いが、不動産取引は少な目である。
地域要因の将来予測JR「古津」駅前の一般住宅地域である。近隣地域内においては特に変化は無いが、駅の南西方で50区画弱の宅地分譲が行われており、今後の住宅地としての発展、利便性の向上が期待される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市秋葉区郊外に所在する住宅地域で、特にJR信越本線「古津」駅、「矢代田」駅前の戸建住宅を中心とする住宅団地と代替・競争関係が認められる。地元の個人による自己居住目的での需要が大半であるが、通勤利便性が高いことから外部からの需要もある程度は見込まれる。土地は総額で600∼900万円が取引の中心価格帯となっている。
一般的要因秋葉区の人口は横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7732856
北緯 139度1131433

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市秋葉区蒲ケ沢字中谷内１８９０番１新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０新潟県新潟市秋葉区蒲ケ沢字中谷内１８９０番１

参考：近隣駅の地価相場

古津駅(地価相場 34,000円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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