新潟県新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１(新津駅・さつき野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,400円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１(新潟県新潟市秋葉区善道町１−６−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１ |
| 住居表示 | 善道町１−６−２５ |
| 価格 | 41,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新津、650m |
| 地積 | 333㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小俣徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小俣徹 |
|---|---|
| 価格 | 41,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。 |
| 地域要因 | 郊外型店舗の出店が駅西側に集中しており、駅東側の既成住宅地域は近接商店街の衰退による利便性低下もあり、需要はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 新津駅東側に存する既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。商業施設等の駅西側への偏在により近隣地域への宅地需要はやや弱いが一定程度の需要はあり、地価は今後も微下落で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧新津市の秋葉区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の地縁・血縁のある個人が中心であるが、隣接区部や市域からの転入も見られる。圏内は近年、信越本線西側に郊外型店舗が集中立地し、背後には大型の住宅団地が整備され、若年層を中心に選好されている。一方、新津駅東側は利便性の相対的低下から需要がやや弱く、地価は微下落傾向である。土地は800∼1，400万円、新築戸建物件は2，000∼3，000万円が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向であるが、高齢化が県水準で推移。取引件数、建築着工とも増加に転じているが、住宅購入予算は横這い傾向にある。 |
岸本卓也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岸本卓也 |
|---|---|
| 価格 | 41,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 新規分譲地や既存の分譲地との競合において既成住宅地に存する地域は幾分弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、付近には新規供給されている分譲地は見られるものの、近隣地域は今後も概ね現状を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市のうち、秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の多くは秋葉区内をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。区画整然とした住宅地を中心に一定の需給があるものの、近隣地域のような既成住宅地においては需要はやや弱含みである。土地は、280∼330㎡前後、総額1000∼1400万円前後が多いものの、取引される価格にばらつきがある。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8045433 北緯 139度1231525 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新津駅(地価相場 33,600円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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