新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目９０４番１１外(東新津駅・新津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目９０４番１１外(新潟県新潟市秋葉区金沢町２−７−４３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,000円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目９０４番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目９０４番１１外
住居表示金沢町２−７−４３
価格34,000円/㎡
交通施設、距離新津、1,500m
地積182㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格34,000円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因近年、郊外型店舗の出店が駅西側に偏在し、駅東側の既成住宅地域は利便性が低下しているが、値頃感から需要は底堅い。
地域要因の将来予測中規模一般住宅の他、アパートも存する住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。商業集積地にはやや距離があるが、相対的な割安感から地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧新津市の秋葉区内の住宅地域である。需要者の中心は圏内の地縁・血縁のある個人が中心であるが、隣接区部や市域からの転入も見られる。圏内は近年、信越本線西側に郊外型店舗が集中立地し、背後には大型の住宅団地が整備され、若年層を中心に選好されている。一方、新津駅東側は利便性の相対的低下から需要がやや弱く、地価は横這い傾向である。土地は500∼700万円、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は微減傾向であるが、高齢化が県水準で推移。取引件数、建築着工とも増加に転じているが、住宅購入予算は横這い傾向にある。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格34,000円/㎡
個別的要因地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因旧新津市の市街地を形成するほぼ熟成した既成住宅地域であり、地域要因に大幅な変動はないが、値頃感等から宅地需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した既成住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移するものと予測する。過年の地価下落による価格調整が進み、値頃感があるため、当面地価は安定的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、広義には秋葉区の一般住宅地域であるが、狭義には旧新津市街地の住宅地域である。需要者は、旧新津市街地に居住・就労する一次取得者が多く、圏外からの転入者は少ない。旧新津市街地の一定の居住環境や利便性を有する地域では、景況感の改善や長年の地価下落による値頃感等から、宅地需要は緩やかな改善傾向にある。土地は600∼800万円程度、新築戸建物件は2000∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8005302
北緯 139度1349822

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)新関駅(地価相場 24,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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