新潟県新潟市秋葉区北上字長沼２０１５番外(さつき野駅・新津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,800円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区北上字長沼２０１５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,800円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区北上字長沼２０１５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区北上字長沼２０１５番外
住居表示 
価格28,800円/㎡
交通施設、距離さつき野、1,400m
地積4,378㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模な郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北28.0m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格28,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新津駅付近の郊外型店舗との競合による客足の分散化等により、立地条件に劣る当該地域の需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測市街地中心部から離れた路線商業地域であり、当面は概ね現状推移するものと予測される。新津駅付近の郊外型店舗の存在により、郊外型店舗の客足は分散しており、立地条件に劣る当該地域の需要はやや弱含みである。
市場の特性同一需給圏は新潟市秋葉区の商業地域全般と判定した。需要者の中心は郊外型の店舗等の事業を行う県内外の法人、地元の中小法人等である。圏内の路線商業地域では、新津駅付近や秋葉区役所付近に郊外型店舗が存する等競合も激しく、顧客が分散しており、立地条件に劣る地域は厳しい状況が窺われる。取引される土地の画地条件は千差万別であり、中心価格帯を見出すのは困難な状況である。
一般的要因秋葉区の人口は減少で世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格28,800円/㎡
個別的要因三方路のため利便性や視認性、建物設計の自由度等で優っている。個別的要因に変動はない。
地域要因新興商業集積地や隣接区の路線商業地との競争、借地を活用した用地確保の増加等により、路線商業地の需要は低調で、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測繁華性のやや劣る店舗の連担性の低い路線商業地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。大規模区画整理等によって形成された商業地域に客足が流れており、地価は今後も弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は、広義には秋葉区・隣接区の幹線道路沿い及びその背後商業地域一円であるが、狭義には秋葉区の路線商業地域である。需要者は、県内外で多店舗展開を行う法人や一定の資金力を有する個人業者が中心である。景気は改善傾向にあるが、顧客の分散化や地域間競争の激化など、路線商業地域を取り巻く環境は厳しく、宅地需要は依然弱含みの状況にある。画地規模によって総額の偏差が大きく、中心価格帯の判定は困難である。
一般的要因秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。商業核の分散化や他区への顧客流出の影響等から、商業地需要はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8098511
北緯 139度1200636

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市秋葉区新津本町１丁目２０７７番６新潟県新潟市秋葉区山谷町２丁目３９１５番５外新潟県新潟市秋葉区新津本町２丁目２９３８番１外新潟県新潟市秋葉区北上字長沼２０１３番外新潟県新潟市秋葉区日宝町１０５番３５新潟県新潟市秋葉区山谷町２丁目５０２９番９新潟県新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１新潟県新潟市秋葉区南町４４２１番３新潟県新潟市秋葉区さつき野１丁目３４１番６９新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１新潟県新潟市秋葉区善道町１丁目３７３番１新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目１００５番２新潟県新潟市秋葉区新津本町３丁目３３１５番１

参考：近隣駅の地価相場

さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード