新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１(東新津駅・新関駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,200円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１
住居表示 
価格14,200円/㎡
交通施設、距離東新津、1,300m
地積462㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格14,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に変動はないが地域内住民の高齢化等により需要は弱含みの傾向である。
地域要因の将来予測農家集落が建ち並ぶ地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、限定的な需要を反映して地価はやや下落傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新潟市秋葉区郊外の農家集落地域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心である。圏外からの流入者は少なく、対象標準地付近の集落の居住者は減少傾向が継続しており、需要は弱含みである。取引の中心価格帯は取引自体が少ないため、明確な価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因秋葉区の人口は減少で世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の状況が継続しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格14,200円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特に変動は見られないが、高齢化等を反映して需要は減少傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、特に変化は見込めず、今後も現状のままの推移が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に秋葉区の郊外に所在する調整区域内の農家住宅地域である。地元の居住者又は地縁者による自己居住目的での土地需要が大半を占め、外部からの流入は期待出来ない。不動産の取引はかなり少なく、特に中心となる価格帯は存しない。賃貸アパート等の収益用不動産はほとんど見られず、収益目的での需要は希薄である。
一般的要因秋葉区の人口は横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7883932
北緯 139度1495785

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外新潟県新潟市秋葉区飯柳字居浦１８５番１新潟県新潟市秋葉区新津東町２丁目３８５番１４新潟県新潟市秋葉区金沢町２丁目１００５番２新潟県新潟市秋葉区滝谷町１９番２新潟県新潟市秋葉区滝谷町６０９３番２外

参考：近隣駅の地価相場

東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)新関駅(地価相場 24,600円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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