新潟県新潟市秋葉区七日町字屋敷９０５番１(さつき野駅・荻川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,300円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区七日町字屋敷９０５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,300円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区七日町字屋敷９０５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区七日町字屋敷９０５番１
住居表示 
価格10,300円/㎡
交通施設、距離荻川、3,800m
地積282㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心とした既成住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格10,300円/㎡
個別的要因二方路であるが幅員は狭く効用は認められず、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因郊外の集落地域では地縁・血縁による需要以外に転入需要等、新規の需要は殆ど見られない。農業従事者の高齢化の影響もあり、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測郊外の既成農家住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。外部からの転入需要は殆ど見られず地域のコミュニティは硬直化し、高齢化・人口減少による需要減退により地価は緩やかな下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新旧新津市の秋葉区内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は集落の地縁・血縁等が中心であり、外部からの転入は殆ど見られない。若年層の市内中心部への流出等により旧来より、取引は分家購入・隣地購入が中心で、高齢化・人口減少と共に宅地需要の減退が続いている。今後も需要は低位に推移するものと予測する。稀に取引される土地の画地条件により取引価格は様々であり、中心価格帯は見出し難い。
一般的要因人口は微減傾向であるが、高齢化が県水準で推移。取引件数、建築着工とも増加に転じているが、住宅購入予算は横這い傾向にある。

立川健三氏による調査レポート

不動産鑑定士立川健三
価格10,300円/㎡
個別的要因背面道は狭幅員のため二方路による増分価値は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因市街地から離れた郊外の農家住宅地域で、地域の変化に乏しく、人口減少・高齢化等の影響から、宅地需要は限定的である。
地域要因の将来予測秋葉区郊外の農家住宅を中心とする既成集落であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測されるが、人口減少、高齢化の進行、過疎化等により地価の下落傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋葉区の市街地から離れた農家住宅地域一円である。需要者は同圏内在住者及び地縁・血縁的関係者が大半で、圏域外からの転入者は殆ど見られない。地域の変化・発展性に乏しい農家住宅地域のため、宅地需給は限定的であり、農村部の活力低下を反映して、取引は不活発で停滞した市況にある。取引が少なく、需要の中心価格帯の判定は困難である。
一般的要因秋葉区の人口は微減傾向にあり、農村部では高齢化が進行している。若年層の人口流出もあり、農村部における宅地需要は依然として低調。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生宅地,水面
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8274303
北緯 139度1417666

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市秋葉区七日町字屋敷９０５番１新潟県新潟市江南区木津２丁目３２６番３

参考：近隣駅の地価相場

さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)京ケ瀬駅(地価相場 19,150円/㎡)新津駅(地価相場 33,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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