新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１(新津駅・さつき野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,200円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１(新潟県新潟市秋葉区山谷町１−１０−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１ |
| 住居表示 | 山谷町１−１０−２０ |
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新津、700m |
| 地積 | 287㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南3.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岸本卓也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岸本卓也 |
|---|---|
| 価格 | 37,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 新規分譲地や既存の分譲地との競合において既成住宅地に存する地域は幾分弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とした比較的利便性の高い住宅地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市のうち、秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の多くは秋葉区内をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。秋葉区中心部の区画整然とした住宅地を中心に一定の需給があるものの、街路条件の優れない既成住宅地においては需要はやや弱含みである。土地は、250∼280㎡前後、総額700∼1100万円前後の取引が多いものの、価格にばらつきがある。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。 |
立川健三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 立川健三 |
|---|---|
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 接面街路が南側のため、日照・通風等の快適性が優っている。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存集落を基盤とした既成住宅地域であり、地域要因に大幅な変動はないが、街路事情が劣るため相対的地位の低下が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した既成住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移するものと予測する。街路事情が劣るため、宅地需要がやや弱く、地価は今後も軟調に推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、広義には秋葉区の一般住宅地域であるが、狭義には旧新津市街地の住宅地域である。需要者は、旧新津市街地に居住・就労する一次取得者が多く、圏外からの転入者は少ない。旧新津市街地の一定の居住環境や利便性を有する地域では、宅地需要の改善傾向が見られるが、街路条件の劣る既成住宅地域の需要は依然として低調である。土地は1000万円以下、新築戸建物件は2000∼3000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。一部で弱目の動きも見られるが、北部の宅地需要が比較的堅調で、市場は安定化しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度7959498 北緯 139度1195392 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新津駅(地価相場 33,600円/㎡)さつき野駅(地価相場 33,200円/㎡)東新津駅(地価相場 34,000円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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