地域要因

駅前通り沿いの商業地域であるが、中央大通沿いに店舗需要は移っている。郊外型店舗への顧客の流出等もあり、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

駅前商業地域であるが、中央大通沿いに店舗需要は移っており、空地もやや目に付く状況にある。郊外型店舗への顧客の流出等もあり、地域の土地需要は弱含みで、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同じ千代田町内を含む周辺類似地域内の取引事例から比準して求めたものであり、信頼性は高い。収益価格は不動産の収益性を示す理論的価格であるが、本件における土地に帰属する純収益が少額であるため、想定要素の如何によっては大きく価格が変動する傾向にあり、やや規範性に劣る。よって、市場性を適正に反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考程度とするが地域の商業用不動産市場の動向も勘案して、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見当たらなく取引価格も安定しているが、一般的要因を反映して、今後不動産需要に影響が出る可能性がある。

地域要因の将来予測

JR駅まで徒歩圏内に位置する利便性の良好な住宅地域。比較的人気の堅調な住宅地ではあるが、郊外における住宅地の過剰供給等が今後地価水準に影響を与える可能性も考えられる。

価格決定の理由

近隣地域内においては駅への接近条件の良さから木造アパートの他、鉄骨造りの共同住宅も見受けられるが、貸家の供給過多により、賃料水準は下落傾向にあり、収益価格は低位に算定された。需要者の行動目的は、戸建住宅の自用が殆どで、通常一般的な地価水準での取引が中心と考えられる。収益性よりも自用目的での取引が中心である地域的特性から、代表標準地からの検討を踏まえた上で比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般的要因による影響と、自衛隊の人員削減などから、歓楽街の繁華性も劣り土地需給、地価共弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

格別の変動要因は認められないものの、空き店舗と空き事務所が認められる。千歳市の飲食店街においても、景気低迷の状況で繁華性が低く不動産需要は劣り、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は千歳市内の有数な歓楽街である。千歳市には自衛隊及び工場関係者も多く、飲屋街である当地域は繁華性を有していた。然しながら長引く不況により週末以外は歓楽街も閑散としているため閉店の店もあり、賃料の上昇は期待出来ず収益価格が低位に求められた。評価額の決定においては、現実的な取引価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に千歳市内の人口動向と地元精通者の意見も検討し上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の大型店舗への顧客流出が続いており、既存の商業地はその影響を受けている。

地域要因の将来予測

格別の変動要因は認められないものの、商業地にあってはやや空き店舗・事務所が認められ、周辺における土地取引も僅少であり全般的な経済情勢等の影響から、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺は国道沿いの商店街で店舗ビル・事務所ビル・ホテルなどが並ぶほか小規模の低層店舗も多い。現在千歳市内で新規出店店舗も見受けられるが郊外アウトレットモールの集客能力が高く、標準地近辺は空室が目立ち賃料水準は低位で、収益価格は比準価格に比して低位に算定された。以上の点を踏まえ収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を適正に行い、実証的な実勢価格を反映している比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低廉な価格で供給される区画整理による住宅地との競合があるものの、地域の住環境と接近性等の良さから、比較的堅調な宅地需要が見受けられる。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする熟成した住宅地で、今後も現状で推移すると思われるが、最近の景気動向による宅地需要の回復から需給も持ち直しつつあり、地価も横這い乃至微減傾向を見せるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件が見当たらず、また戸建住宅の賃貸は特殊な事情以外ほとんどなく、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。採用した取引事例は全て規範性に優れたものとは言い難いが、周辺の類似住宅地域に在る事例から求めた比準価格が客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

供給が限定的な既成住宅地域であるが、新造成の区画整理事業地や接近条件等に優れた住宅地との競合から、地域の宅地需要は若干の弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内には格別の変動要因はなく、今後も比較的利便性の良い既成住宅地として現状維持と予測する。地価水準は地域経済の長期低迷、市内各所における宅地開発の影響等により、若干の弱含み傾向にて推移と予測する。

価格決定の理由

 生活利便性の比較的良好な地域要因からアパート等も一部で見られるが、古くから戸建住宅等の自用目的での取引が中心で賃貸物件に対する需要が多い地域とは言えず、地価に見合った適正な賃料把握が困難で、収益価格は低位に求められた。また、収益性よりも快適性を重視する自用目的での取引が中心である地域的特性から、取引価格を基に試算した市場性を適正に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺にはスーパー等の利便施設が多く、市内中心部へのアクセスも比較的良好で、取引価格も概ね安定している。

地域要因の将来予測

生活の利便施設も多く比較的人気があり需要の見込める住宅地域である。地価に影響を与える特段の変動要因は無いものの、宅地供給過剰の影響等から地価は弱含み。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する地域はアパートなども見受けられるが、千歳市内全体の共同住宅の供給は過多で空室も目立ち賃料水準が低くなり収益価格は低位に求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、客観的な経済価値を適正に反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、単価と総額の検討も行い、更に千歳市内の一般不動産仲介の状況、新興住宅の分譲地の販売状況、代表標準地の価格に留意し説得力のある比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺にはスーパー等の利便施設が多く、市内中心部へのアクセスも比較的良好で、取引価格も概ね安定している。

地域要因の将来予測

生活の利便施設も多く比較的人気があり需要の見込める住宅地域である。地価に影響を与える特段の変動要因は無いものの、宅地供給過剰の影響等から地価は弱含み。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地の存する地域はアパートなども見受けられるが、千歳市内全体の共同住宅の供給は過多で空室も目立ち賃料水準が低くなり収益価格は低位に求められた。鑑定評価額の決定にあたっては、客観的な経済価値を適正に反映した比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、単価と総額の検討も行い、更に千歳市内の一般不動産仲介の状況、新興住宅の分譲地の販売状況、代表標準地の価格に留意し説得力のある比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部への接近性は認められるものの、街路の整然性や住環境等から宅地需要がやや弱く、地価は依然として弱含み傾向の推移を見せている。

地域要因の将来予測

接近性、利便性に恵まれた住宅地であるものの、街路の整然性等にやや難点が見られ、区画整理等の宅地供給の影響もあり地価はやや弱含みであり、今後も同様の状況で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等も混在しているが、戸建住宅の賃貸は特殊な事情以外なく、自用目的での取引が多い地域となっている。従ってやや広域的ではあるものの周辺類似住宅地域に属する取引事例を採用し、これらから求められた比準価格が客観的で説得力が高いものと認められるためこれを標準とし、類似住宅地域に在るアパートの賃料を基に試算した収益価格を収益性の検証として関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた結果、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

全般的な既存商業地への需要の回復の遅れと、繁華性に優れた他の路線商業地との競合から、当該地域の宅地需要はやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

千歳市の中心的商業地域からはやや離れて位置する幹線道路沿いの商業地域で、車両の通行量は多いものの、地域の繁華性が比較的薄く、活発な商業地需要は見込めず、地価も若干弱含み傾向を見せるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は比較的交通量の多い幹線道路沿いの商業地で、自用の店舗が中心の地域となっている。一部に賃貸物件も見受けられるものの、総じて事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。この地域特性から、市内の商業地域に所在する類似性を有する取引事例から試算した比準価格は、客観的に取引市場を反映するものとしてこれを重視し、店舗賃料を基に試算した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた結果、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

全般的な既存商業地への需要の回復の遅れと、繁華性に優れた他の路線商業地との競合から、当該地域の宅地需要は依然弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は比較的交通量の多い幹線道路沿いの商業地で、自用の店舗がほとんどの地域となっており、一部に賃貸物件も見受けられるものの、総じて事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。従って市内の広範な商業地域に所在する類似性を有する取引事例から試算した比準価格は、客観的に取引市場を反映するものとしてこれを重視し、店舗賃料を基に試算した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見当たらないものの、一般的要因を反映して不動産需要は弱く、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として潜在的に需要の見込める地域である。しかしながら、近隣の区画整理事業及び景気の低迷等から地価は下落傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内はアパートも一部で見られるが、戸建住宅等の自用目的での利用が中心の地域である。収益面からの検証として収益価格を試算したが、本件における土地に帰属する純収益が少額であるため、想定要素の如何によっては大きく価格が変動する傾向にあり、やや規範性に劣る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で実際の取引価格を基に試算した実勢価値を客観的に反映する比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留め、上記の鑑定評価額と決定した。