山形県山形市小白川町４丁目８１番４(山形駅・北山形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,700円

2017年01月01日に行った山形県山形市小白川町４丁目８１番４(山形県山形市小白川町４−２８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,700円/㎡としました。

山形県山形市小白川町４丁目８１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県山形市小白川町４丁目８１番４
住居表示小白川町４−２８−６
価格65,700円/㎡
交通施設、距離山形、3,200m
地積393㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今田修一氏による調査レポート

不動産鑑定士今田修一
価格65,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測閑静な低層住宅地として熟成しており、需給動向も安定的に推移していることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね山形市街部の住宅地域。需要者は山形市居住者が中心であるが、山形市外からの転入者も見られる。市街地東側の閑静な住宅地で、周辺地域には山形県庁や山形大学附属学校等が存し選好性も高い。売物があれば需要も多く、近年、周辺地域では農地が宅地開発されている事例も見られ、需給は安定的に推移している。土地は2，500万∼3，000万円程度、新築の戸建物件は3，700万∼5，000万円程度が需要の中心。
一般的要因山形市の平成28年10月1日時点の前年比の人口は＋0．3％と増加に転じ、世帯数は＋0．5％と増加傾向にあり、住宅需要は高まっている。

森谷昌幸氏による調査レポート

不動産鑑定士森谷昌幸
価格65,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域における住宅地の供給等により、代替競争関係が逼迫しているものの人気の高い地域で、市場競争力は高めである。
地域要因の将来予測環境に恵まれた人気ある閑静な住宅地域であり、地価は緩やかに上昇するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は概ね山形市街地の区画整理された住宅地域の圏域。需要者の中心は山形市内又は周辺市町から移住の比較的高い所得者層である。山形市のやや古い区画整理事業地であり、住宅地需要の選好性が嶋地区等の新興住宅地に移行しているものの、従来から根強い人気があるため当該地域の不動産取引も底固く、住宅地需要はやや増加している。土地は2，600万円程度、新築の戸建物件は3，900万円∼4，700万円程度が需要の中心である。
一般的要因県内の経済は持ち直しており、個人消費や雇用情勢の回復が認められる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2443683
北緯 140度3590447

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山形駅(地価相場 64,650円/㎡)北山形駅(地価相場 50,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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