静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８(沼津駅・大岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
101,000円
2017年01月01日に行った静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を101,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県沼津市中沢田字中沢３９０番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 沼津、2,400m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い小規模開発の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹石敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹石敦 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺土地利用状況に変化はない。駅からやや離れるが内陸部にあり、海岸沿いと比較して地価は比較的安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 東方の都市計画道路沼津南一色線は、高尾山古墳の影響で整備の遅れが懸念されるが、地域要因の大きな変化は予想されない。利便性の良い戸建ミニ分譲地の供給が続いた場合、地価の下振れ懸念が指摘される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は沼津市を中心に、清水町、長泉町、三島市など隣接市町も含む住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者で、30歳代が多く若年化が進んでいる。北東方の岡宮北土地区画整理地区では街区の整備が進んでおり、周辺地域ではミニ分譲地が散見される。需要の中心となる価格帯は、土地は40坪強で1，500万円前後、新築戸建では3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は減少傾向。土地取引件数、新設住宅着工戸数共に大きな変化はない。沿岸部の需要は相変わらず弱いが、建売住宅が増加傾向。 |
渡邉正弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉正弘 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 浸水懸念がある、沿岸域に比べ内陸部の住宅地は比較的堅調な需要がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 内陸部の住宅地域として概ね熟成しており、特別な変動要因はなく、当分の間現状のまま推移するものと予想する。地価は概ね横這い傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねJR東海道線沿線の沼津市の市街地から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は沼津市内に居住する30∼40代の一次取得者が中心である。東日本大震災の影響で津波リスクのない内陸部に所在する物件を選好する傾向が強まり、当該地域の需給動向は概ね安定している。市場の中心価格帯は土地で1400万∼2000万円程度、新築の戸建住宅で3000万∼3500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている。不動産に対する需要も弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1228035 北緯 138度8556391 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県沼津市沢田字今大繩１４５番２ほか２筆静岡県沼津市上本通１３番ほか１筆静岡県沼津市新沢田町１７４番６静岡県沼津市北高島町８７１番１静岡県沼津市寿町７８３番３外静岡県沼津市沼北町２丁目１２１７番５静岡県沼津市神田町１４９３番４静岡県沼津市駿河台１７番１７静岡県沼津市原字東沖１７０２番４４
参考：近隣駅の地価相場
沼津駅(地価相場 115,500円/㎡)大岡駅(地価相場 121,500円/㎡)片浜駅(地価相場 83,600円/㎡)下土狩駅(地価相場 130,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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