茨城県牛久市神谷６丁目３５番４(牛久駅・佐貫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,300円
2017年01月01日に行った茨城県牛久市神谷６丁目３５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県牛久市神谷６丁目３５番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牛久、1,900m |
| 地積 | 163㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐野俊夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野俊夫 |
|---|---|
| 価格 | 41,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 牛久駅の南東方に位置する新興住宅地域である。住宅地域として熟成し住環境は良好である。市況全般を反映して地価は弱含み傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。他の新規分譲地と競合関係にあるためやや弱含みの側面がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は牛久市およびその周辺市町で、JR常磐線、TX線沿線等の各駅周辺の既成住宅地域である。需要者の中心は30∼40才代の一次取得者が中心であり、住み替え等に伴う転売も散見される。周辺で供給されている新規分譲地の影響があり需要・地価ともやや弱含み傾向にある。土地は1000万円弱が多く、新規戸建は2500万円前後が需要の中心価格帯であると思料する。 |
| 一般的要因 | 市内でも市況は異なっており、総じて国道6号西側の市況が若干弱い一方、ひたち野うしく駅周辺の需要は底堅い。 |
藤沼宏明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤沼宏明 |
|---|---|
| 価格 | 41,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | ひたち野うしく駅周辺や牛久駅徒歩圏に需要が集中し、駅徒歩圏外の既成住宅地域では需要減退が進行中で地価は弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも現状に近いままで推移していくものと予測する。需給は回復しつつあり、地価は当面弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線沿線を中心に、概ね牛久市及びその周辺市町村における普通住宅地域である。需要者の中心は牛久市の居住者となるが、周辺市町村からも需要がある。牛久駅徒歩圏内においては利便性良好から稀少性があって需要は底堅いが、バス便地域になると古い造成住宅団地が主体となるため需要減退で競争力は低下する。中古物件の取引が主流であるが、土地は50坪程度で700万円前後、新築の戸建物件は2000万円台前半が中心価格帯となる。 |
| 一般的要因 | ①人口増加（6年間3．7％、ひたち野うしく熟成の影響）、②ひたち野うしく新築住宅取引活発、④いずみや牛久店H29．3閉店予定 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度9638077 北緯 140度1528462 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
牛久駅(地価相場 49,700円/㎡)佐貫駅(地価相場 31,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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