埼玉県戸田市笹目４丁目３番２２(北戸田駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


197,000円

2017年01月01日に行った埼玉県戸田市笹目４丁目３番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を197,000円/㎡としました。

埼玉県戸田市笹目４丁目３番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県戸田市笹目４丁目３番２２
住居表示 
価格197,000円/㎡
交通施設、距離戸田、2,000m
地積227㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥川大河氏による調査レポート

不動産鑑定士奥川大河
価格197,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から距離がある熟成度の高い住宅地域であり、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅からやや距離のある街区の整然とした住宅地域であり、今後はわずかに残る駐車場に住宅が徐々に建築され、住宅地としての熟成度を増していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市、川口市の圏域。需要者の中心は戸田市内に居住する一時取得者が多くを占めるが、圏外からの流入もみられる。土地は単独の取引が少なく、取引地積もばらついており、取引の中心を把握できなかった。新築戸建住宅は3，000万円台後半の物件が取引の中心となっている。
一般的要因日銀がマイナス金利政策を導入した。埼玉県全体の人口は微増を続けているが、戸田市は増加傾向がより顕著である。高齢化率は15％台である。

具志堅全泉氏による調査レポート

不動産鑑定士具志堅全泉
価格197,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、アパート等の混在する住宅地域である。駅からやや遠いが、底堅い需要があり、地価は若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅やアパート等の混在する郊外の住宅地域として成熟しており、底堅い需要の見込める地域である。ただし、駅から遠く、地価は当面の間若干の上昇傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線の住宅地域で、概ね戸田市、蕨市及び川口市の圏域。需要者の中心は戸田市内に居住する一時取得者が多い。最寄駅からバス便で、利便性がやや劣るものの、一般住宅、アパート等が混在する郊外の既成住宅地域で底堅い需要があり、地価は若干の上昇傾向で推移している。取引の中心について、新築戸建は4，000万円前後だが、土地は土地単独の取引が少なく、取引地積もばらついており、取引の中心を把握できなかった。
一般的要因戸田市の人口は増加傾向であり、相応の宅地需要が認められる。不動産価格は一部横這いの地域もあるが、全般にやや上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8197508
北緯 139度6520551

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)西高島平駅(地価相場 285,000円/㎡)新高島平駅(地価相場 289,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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