埼玉県蕨市錦町４丁目１６００番３(北戸田駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


218,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蕨市錦町４丁目１６００番３(埼玉県蕨市錦町４−８−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を218,000円/㎡としました。

埼玉県蕨市錦町４丁目１６００番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蕨市錦町４丁目１６００番３
住居表示錦町４−８−２６
価格218,000円/㎡
交通施設、距離北戸田、850m
地積114㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートが多い区画整理中の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐山茂夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐山茂夫
価格217,000円/㎡
個別的要因南東道路であり、日照等居住の快適性はやや優れているが、個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏の区画整理中の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は安定傾向である。
地域要因の将来予測区画整理のほぼ完了している住宅地域で、今後とも概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線で、概ね蕨市、戸田市、川口市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち蕨市居住者が多くを占める。当該地域は最寄駅から徒歩圏の街区の整然とした住宅地域で、居住環境もまずまずである。戸建住宅用地を中心とした需要は相応にあり、地価は安定している。土地は2300万円程度、新築の戸建物件は3800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因蕨市はマンション建設も散見されるが、人口数は概ね横這い傾向である。地価は市域の住宅地で微増傾向となっている。

小川正氏による調査レポート

不動産鑑定士小川正
価格219,000円/㎡
個別的要因南東道路であり、日照等居住の快適性はやや優れているが、個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏の区画整理中の住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測される。地価は強含み傾向である。
地域要因の将来予測区画整理のほぼ完了している住宅地域で、今後ともほぼ現状を維持するものと予測する。地価は当面強含みの推移を予測する。
市場の特性 同一需給圏はJR埼京線・京浜東北線沿線で、概ね蕨市、戸田市、川口市の圏域。需要者の中心は、同一需給圏のうち蕨市居住者が大半を占める。当該地域は最寄駅から徒歩圏の街区の整った住宅地域で、居住環境もまずまずである。戸建住宅用地を中心とした需要は相応にあり、地価は強含みである。土地は2300万円程度、新築の戸建物件は3800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因蕨市はマンション建設も散見されるが、人口数は横這い乃至微増傾向である。地価は市域の住宅地で微増傾向となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8247643
北緯 139度666187

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県さいたま市南区辻６丁目１８９１番１４埼玉県さいたま市南区辻７丁目７３８番４埼玉県戸田市本町３丁目１７４４番２埼玉県戸田市美女木５丁目１４番４埼玉県戸田市大字新曽字稲荷１４９７番６埼玉県戸田市喜沢１丁目７番４埼玉県戸田市大字新曽字芦原１９４９番埼玉県戸田市本町３丁目１７７１番２埼玉県蕨市錦町２丁目５４３番２

参考：近隣駅の地価相場

北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)武蔵浦和駅(地価相場 274,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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