佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番(佐賀駅・伊賀屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,300円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番(佐賀県佐賀市大財６−４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,300円/㎡としました。

佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番
住居表示大財６−４−２８
価格39,300円/㎡
交通施設、距離佐賀、2,000m
地積276㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樋口隆弘氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口隆弘
価格39,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因これまで停滞気味だった市中在庫について消化傾向は観察されるが、価格水準に強含み感は出ていない。
地域要因の将来予測閑静ではあるが旧来型の低層戸建住宅地として現状を維持するものと予測する。周辺の類似地域の引合い状況なども鑑みれば地価水準は一旦底を打ち、当面は概ね横這い傾向で推移することを予測する。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市内の市街化区域で形成される住宅地域であり、需要の中心は主に市内通勤のサラリーマンや自営業者等である。日常生活に自動車利用が欠かせないため、需要が比較的幅員に恵まれたミニ開発物件等へシフトし、本件のような幅員のやや狭い古い団地に対する選好度は低い。価格を抑えた引合が中心で、中古住宅の需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は土地270㎡程度で10百万円あまり、新築戸建で25百万円あまりの水準と思料する。
一般的要因取引件数が微減で推移するが売物件が相対的に少ない影響もある。貸家の着工が寄与して新設戸数はこのところ増勢を保っている。

後藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤修
価格39,300円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないものと判断した。
地域要因低金利政策や建築費上昇予測などから、一部の戸建分譲開発が順調である。
地域要因の将来予測中心市街地に比較的近いものの、標準的街路幅員は4mである地域である。今後も現状の街路・環境等を維持し、地価水準の現状は横ばいであるが、将来予測も横ばいか、微増減の推移と思われる。
市場の特性同一需給圏は佐賀市中心市街地に位置する住宅地域で、画地規模が概ね同程度である戸建住宅地域である。需要者は佐賀市内に居住又は勤務先がある個人で一次取得者である。日本銀行の金融緩和等のアベノミクスの効果などにより、街路・環境条件の良い住宅地の動きが概ね活発となっている。土地は11百万円程度、新築の戸建物件は30百万円程度の物件が需要者の中心価格帯と考えられる。
一般的要因アベノミクス効果等からか新築住宅の需要が堅調との声が多い、住宅地の取引市場も新築戸建住宅を中心にやや明るい状況である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度261177
北緯 130度3120011

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)伊賀屋駅(地価相場 39,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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