佐賀県佐賀市中央本町１５３番(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


77,100円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市中央本町１５３番(佐賀県佐賀市中央本町４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,100円/㎡としました。

佐賀県佐賀市中央本町１５３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市中央本町１５３番
住居表示中央本町４−１
価格77,100円/㎡
交通施設、距離佐賀、1,400m
地積273㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が混在する既成商業地域
前面道路の状況南10.0m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤修
価格77,100円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないものと判断した。
地域要因駐車場不足などの社会の変化に対応していないが、低金利政策等により不動産市場の需給は改善傾向である。
地域要因の将来予測飲食店舗を中心とした歓楽街的色彩を有する商業地域で、日本銀行の大幅緩和の影響からか、地価も下落傾向から脱却している。しかし、経済状況が大きく変化すれば再下落の可能性も考えられる。
市場の特性同一需給圏は、佐賀市中心市街地のオフィス・商店街背後の飲食店舗を中心とした商業地である。需要者の中心は、佐賀市内の飲食関係を中心とした事業者であるが、近年はマンション開発業者も考えられる。周辺地区ではコインパーキングが多くなっており、メインの商店街でも閉店が多くなっている。中心商店街の商況は郊外のショッピングモールに移っており、若干の回復もみられるが本格的な回復は容易ではない。取引は5千万円以下が中心である。
一般的要因アベノミクス効果等からか住宅地の取引件数が増加しており、住宅地の取引市場もやや明るい状況であり、商業地は需給改善が出始めている。

樋口隆弘氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口隆弘
価格77,100円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因特段変動はない。近隣地域界隈の物件には駐車場運営等を目的とする引合いが入るなど、足元の需給は概ね安定している。
地域要因の将来予測地域南西方で市の新たな施設整備が進むが、街路や接近条件は現状での推移が予測され、飲食店舗やクリニック、事務所等の混在する環境面も当面大きく変動することなく概ね現状程度で推移することが予測される。
市場の特性佐賀駅周辺から県庁周辺に亘る中心市街地を核とする環状路線内の商業地域一帯が同一需給圏であり、地場の中小企業や個人事業主、不動産投資家等が需要の中心となり、顧客動線等を背景とした投資行動をとる。歓楽街としての性格ももつため、投資家によっては敬遠する向きもあるが、需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は土地300㎡程度で20百万円台前半、建築コストの上昇も手伝って圏域での新築投資は公共投資以外では少ない。
一般的要因消費増税による駆け込みの反動から回復し取引件数は概ね前期並み。収益物件の需要は根強いが賃料動向には軟調さが残る。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2537302
北緯 130度302055

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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