千葉県千葉市若葉区東寺山町９３６番３７(作草部駅・千葉公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,300円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市若葉区東寺山町９３６番３７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,300円/㎡としました。

千葉県千葉市若葉区東寺山町９３６番３７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市若葉区東寺山町９３６番３７
住居表示 
価格77,300円/㎡
交通施設、距離東千葉、1,600m
地積115㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東3.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

尾張明氏による調査レポート

不動産鑑定士尾張明
価格77,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因目立った変動要因はなく、地価はほぼ横ばいの状態にある。
地域要因の将来予測駅から徒歩限界圏の住宅地域であり、今後しばらく現状のまま推移するものと思われる。地価はほぼ横這いと予想する。
市場の特性同一需給圏は総武本線を中心とする千葉市及び四街道市の鉄道駅から徒歩限界圏の住宅地域で、需用者の中心は千葉市内及び都内通勤者で地縁を有する千葉在住の一次取得者層である。駅から徒歩限界圏であり街路条件も良好とは言えないことから需要はやや弱く、取引の中心価格帯は土地で1000万円台で、単価では7万円台のものが多い。
一般的要因千葉市中心部では、上昇地点も見られるが、消費税増税後は全般的に取引は停滞感が出ている。

河野宗博氏による調査レポート

不動産鑑定士河野宗博
価格77,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因標準地を含む周辺の地域は、古い既存住宅地域で、地域要因の変動はなく、徒歩圏外であるが、中心地に近いことから地価は横ばいが続いている。
地域要因の将来予測利便性、住環境のやや劣る旧来の住宅地域で、特に変動要因はなく将来的にも現状を維持するものと予測する。一般的要因に特別な変動がない限り、地価は横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね千葉市の最寄駅からやや離れた住宅地域一円。交通利便性から需要者は、千葉市内通勤者及び周辺都市への通勤者が中心であり、地縁的選好性のある者が中心となる。街路条件の劣る住宅地域であるため、需給動向は弱含みである。市場での需要の中心となる価格帯は土地のみで800∼1，000万円程度、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因雇用等環境の改善傾向が続く中、千葉市においては、不動産市況への影響はやや見られるようになり、地価はバラツキが見られるも回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6274954
北緯 140度1272431

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)千葉公園駅(地価相場 153,000円/㎡)東千葉駅(地価相場 167,500円/㎡)天台駅(地価相場 173,000円/㎡)みつわ台駅(地価相場 102,000円/㎡)動物公園駅(地価相場 98,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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