千葉県千葉市中央区東千葉２丁目２５６番１６(東千葉駅・千葉公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


121,000円

2017年01月01日に行った千葉県千葉市中央区東千葉２丁目２５６番１６(千葉県千葉市中央区東千葉２−３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を121,000円/㎡としました。

千葉県千葉市中央区東千葉２丁目２５６番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市中央区東千葉２丁目２５６番１６
住居表示東千葉２−３−４
価格121,000円/㎡
交通施設、距離東千葉、750m
地積157㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

尾張明氏による調査レポート

不動産鑑定士尾張明
価格121,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因目立った変動要因はなく、地価はほぼ横ばいの状態にある。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した住宅地域であり、今後しばらく現状のまま推移するものと思われる。地価はほぼ横這いと予想する。
市場の特性同一需給圏は千葉市内の戸建住宅地域で、需用者の中心は市内居住者及び都内通勤者である。既に熟成した戸建住宅地域であるため新規の分譲等は見られず、供給は中古住宅が大半であるが、一定の需要がある。取引の中心価格帯は中古住宅で2000万円台前後であり、土地単価では12万円前後である。
一般的要因千葉市中心部では、上昇地点も見られるが、消費税増税後は全般的に取引は停滞感が出ている。

渡邊統子氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊統子
価格121,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測駅から徒歩圏の区画整然とした既成の戸建住宅地域で、今後も現況のまま推移してゆくものと見込まれる。現状、地価は横這い傾向にあるが、将来的には昇傾向に転じると予測する。
市場の特性同一需給圏は千葉市内の駅徒歩圏の戸建住宅を主体とする住宅地域一円。需要者の中心は千葉市在住の一次及び二次取得者層である。近隣地域は成熟した戸建住宅団地のため、新規供給は少なく、取引の中心は中古住宅となっている。JR「東千葉」駅に近く、住環境も良好で、需要は底堅い。取引の中心は古家付きの土地で1，500∼2，100万円、新築戸建で3，000∼3，200万円前後である。 
一般的要因企業の業況は改善傾向にあるが、先行き不透明感は拭えず、個人消費の回復は弱い。不動産市況もやや改善傾向にあるが、大きな変化は見られない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6211853
北緯 140度1263964

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東千葉駅(地価相場 167,500円/㎡)千葉公園駅(地価相場 153,000円/㎡)作草部駅(地価相場 161,500円/㎡)栄町駅(地価相場 247,500円/㎡)天台駅(地価相場 173,000円/㎡)千葉駅(地価相場 225,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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